Die Individualisierung standardisieren
Wie bitte? Individualisierung soll man standardisieren können? Also kann es doch die Eierlegendewollmilchsau geben? Wir werden sehen, welche Antworten der 5. Teil der Newsletterreihe gibt.
In den Teilen 1-4 meiner Newsletter-Reihe über Seriensysteme für Immobilien habe ich neben den Umsetzungsmethoden zum Beispiel über eine Immobilienplattform auch den gigantischen Markt aufgezeigt, der sich für Seriensysteme ergeben wird. Dass dieser Markt auch genutzt wird, ist übrigens aktuell noch nicht einmal im Ansatz erkennbar. Warum? Weil momentan alle noch zögern. Soll ich sanieren? Können wir wieder einen Neubau wagen? Was mache ich mit meinem Immobilienbestand? Warum sollen also in diesem Umfeld Seriensysteme und modulares Bauen einen Hype erleben? Ganz einfach, weil es anders kaum noch gehen wird. Sobald also wieder im großen Stil investiert werden wird, werden die Seriensysteme ihre Fähigkeit der Skalierung bei gleichzeitig herausragendem Kosten/Nutzen Verhältnis ausspielen.
Steigen wir in den vorerst letzten Teil dieser Serie zum Thema Seriensystem ein.
Mass Customization
Die Massenindividuelle Fertigung (engl. Mass Customization) verbindet zwei bisher gegensätzliche Prinzipien:
- Die Massenproduktion, also die effiziente, serielle Herstellung mit Skaleneffekten.
- Die Individualfertigung, also die Anpassung des Systems an spezifische Kundenwünsche.
Wie passt das zusammen?
Eigentlich ist es ganz einfach, wenn man die Grundprinzipien von Verkauf und Produktion (Bau) eines Produktes analysiert. Beginnen wir beim Verkauf. Jeder Kunde nimmt nur einen Bruchteil der Funktion eines Produktes wahr. Die Touchpoints lassen sich oft an wenigen Händen abzählen. Diese Touchpoints, also die Punkte, an denen der Kunde mit dem Produkt in „Berührung“ kommt, sind zu individualisieren. Bei einer Immobilie gehören zu den „Berührungs“punkten zum Beispiel die Architektur, die Grundrissgestaltung, die Bedienung, das Schließsystem, der Bodentank mit Strom- und Datenanschluss, die Ladestation, die Nebenkosten oder auch zum Beispiel die Luftqualität. Tatsächlich ist die Luftqualität aber ein Beispiel für ein Thema, das statistisch gesehen unkritisch ist. Es kommt für die Beurteilung dafür immer auf die „Sensoren“ an, mit denen wir Menschen ausgestattet sind. Unser Auge kann 40 Mio. Farben unterscheiden, daher sind wir bei Farbunterschieden sehr sensibel. Bei der Luftfeuchtigkeit gelingt es uns aber kaum, 30 % relativer Luftfeuchte von 70 % zu unterscheiden. Erst wenn die Luft richtig trocken oder schwül, also richtig feucht, ist, bemerken wir, dass es auch eine Luftfeuchtigkeit gibt. Themen, die nicht so detailliert wahrgenommen werden, dürfen daher auch nicht individualisiert werden. Und auch bei der Bedienung sollten wir abwägen, ob die Individualisierung einen Mehrwert schafft.
Regel Nr. 1
Die erste Regel für die massenindividuelle Fertigung lautet also, dass ein Produkt nur an den Berührungspunkten der Nutzenden variiert werden muss, denn nur hier nimmt der Kunde es wahr. Und wie oben gesehen, sollten wir differenzieren, was die Menschen wirklich wahrnehmen und wo eine Individualisierung wirklich Sinn macht. Die PKW-Industrie hat ihren Verkaufsprozess mit dem Konfigurator perfekt gelöst. Hier werden alle Variationen angeboten, die den Kunden wichtig sind.
Bleibt noch die Frage, was den Kunden wichtig ist? Die erste übliche Reaktion ist es, den Kunden zu fragen. Zum Glück ist schon lange bekannt, dass diese Methode scheitert. Henry Ford hat schon vor ca. 100 Jahren gesagt, dass er, wenn er seine Kunden gefragt hätte, was sie sich für ein Fortbewegungsmittel wünschen, diese gesagt hätten, dass sie sich schnellere Pferde wünschen würden. Glücklich dürfen wir auch darüber sein, dass Steve Jobs auf eine Umfrage verzichtet hat, ob sich irgendwer einen Bildschirm mit 3 Knöpfen wünschen würde. Ich bin mir sicher, dass sich die Kunden einen BlackBerry gewünscht hätten.
Fragen Sie einmal einen Kunden einer Büroimmobilie, ob er oder sie gerne eine Einzelraumregelung für das Raumklima hätte, mit der das Raumklima individuell und raumweise geregelt wird. Na, wie wird die Antwort lauten? Richtig. Das Dumme ist nur, dass eine Einzelraumregelung nur dann wirklich funktioniert, wenn alle Büros nur einen Nutzer (Stichwort EINZELraumregelung) haben. Dann und nur dann könnte eine Einzelraumregelung theoretisch Sinn machen. Deutlich teurer ist sie inklusive der aufwendigeren Wärme- und Kälteverteilung sowieso und auch der Energiebedarf und die Energiekosten steigen deutlich.
Bei der Entwicklung des Konfigurators, ob für PKW oder Immobilie, ist also viel Verstand und viel Empirie gefragt. Den Kunden sehr gut zu beobachten (auch über nicht personalisierte Datenerhebung), ergibt absolut einen Sinn, Befragungen sind aber zu dosieren.
Regel Nr. 2
Durch die Umkehrung der ersten Regel kommen wir so direkt zu der zweiten Regel. Alles was Nutzerinnen und Nutzer nicht wahrnehmen oder wo diese keinen Mehrwert stiftet, kann standardisiert werden. Und mit standardisieren meine ich, dass die Bestellnummern der Produkte feststehen. Oft höre ich, dass dies in der Immobilien- und Baubranche nicht möglich sei, da Großhandel und die Spezialisierung der Handwerker die Festschreibung der Produkte nicht zulassen. Das Argument ist richtig und logisch. In einer Immobilienwelt, in der Unikate das Normal waren, ist natürlich alles darauf ausgerichtet. Es hilft aber nichts, wir werden auch diese Regeln ändern müssen. Das Zeitalter der Unikate neigt sich bei Immobilien dem Ende zu, es sei denn, dass Geld wie bei einem Luxusgut (denn nur hier gibt es auch Unikate) keine Rolle spielt.
Und wie setzen wir die individuelle Standardisierung um?
Zerlegen wir den Planungs- und Bauprozess nach den oben beschriebenen Regeln. Wir haben dann zum einen die individuellen Funktionen umzusetzen, die wir mit dem Konfigurator den Kunden zur Wahl stellen und zum anderen die von vornherein standardisierten Themen. Denkt man die „individuellen“ Funktionen konsequent zu Ende, dann fällt auf, dass auch diese zum Standard werden.
Wie geht das? Stelle ich dem Kunden die Frage, welchen Bodenbelag er möchte, dann befinde ich mich in der Welt des Individuellen. Biete ich dem Kunden hingegen fünf verschiedene Bodenbeläge in fünf verschiedenen Farben an, dann gibt es zwar 25 mögliche Varianten, aber ich kenne diese. Den ökologischen Fußabdruck, den Preis, die Lebenszykluskosten, die Lieferkette bei der Herstellung, die Cradle-to-Cradle-Eigenschaften und die akustische Wirksamkeit in der Sprachfrequenz habe ich vorher von den Herstellern erhoben, geprüft und in Datenbanken gespeichert. Es handelt sich also um Fleißarbeit und nicht wirklich um eine Individualisierung. Tatsächlich werden durch Digitalisierung die 25 verschiedenen Bodenbeläge zu einer leicht beherrschbaren Standardisierung.
Das klingt zu schön, um wahr zu sein. Wir sind aber noch nicht am Ende. Da die Bodenbeläge verschiedene akustische Wirksamkeiten haben, erfordert die Wahl des einen Bodenbelags andere akustische Maßnahmen als die Wahl des anderen Bodenbelags. Benötige ich jetzt bei dem einen Bodenbelag mehr akustisch wirksame Fläche an der Decke, kann es sein, dass die Wärme- oder Kältestrahlung meiner Bauteilaktivierung gemindert wird, so dass ich mit kostenloser Erdkälte nicht mehr ausreichend kühlen kann. Oh je, jetzt wird es wieder komplex, denn offensichtlich sind Teilsysteme eng miteinander verknüpft. Bevor Sie jetzt hoffen, dass es von diesen Themen wie beim Beispiel des Bodenbelags nur wenige gibt, so muss ich Sie enttäuschen. Es gibt etliche nicht lineare Wechselwirkungen von Teilsystemen, daher sollte es Sie nicht wundern, warum die Planungskosten und die Kosten für Sondergutachter beim individuellen Bauen hoch sind und immer weiter steigen werden.
Und wie lösen wir das Problem? Bitte nicht mit Vereinfachung. Vereinfachung ist die Kapitulation vor Komplexität und ignoriert erworbenes Wissen. Die besser Lösung ist die Digitalisierung. Lassen Sie uns kurz träumen: Wenn das BIM-Modell je nach Auswahl des Bodenbelags, um bei dem Beispiel zu bleiben, die akustische, thermische, ökologische und wirtschaftliche Bilanz unter Beachtung der Wechselwirkung mit anderen Teilsystemen ermittelt, dann lässt sich ein integraler Planungsprozess, der aktuell nur mit hochspezialisierten und interdisziplinär denkenden Menschen für viele, viele Euros möglich ist, dramatisch vereinfachen. Ein Quantencomputer wird für diese Rechenaufgabe eine Minute benötigen, wenn er zwischendurch noch einen Kaffee trinkt und aus lauter Langeweile noch 1000 andere Gebäude rechnet.
Die Antwort lautet also, dass wir sämtliche Eigenschaften unseres Systems bestehend aus vielen Teilsystemen und deren nicht lineare Abhängigkeiten digital abbilden müssen, um dann auch bei 100 Mio. Varianten unseres Konfigurators nicht ins Schwitzen zu geraten.
So wird es also möglich, dass ein Immobilienprodukt an den Touchpoints hochindividuell, aber dennoch für die Massenproduktion geeignet ist. Und dabei haben wir noch kein Wort über Vorfertigung oder modulares Bauen gesprochen. Bis hierhin haben wir nur das Produkt definiert und digitalisiert.
Und wie funktioniert die Baustelle?
Ich hoffe, dass deutlich wurde, dass die digitalisierte Konzeption einer Immobilie der erste Quantensprung sein wird. Wenn jetzt diese Planung auch noch auf ihre Baubarkeit hin optimiert ist, sind wir auf dem Pfad der Massenproduktion. Es muss unbedingt der Vergangenheit angehören, dass Planungen nicht baubar sind, da die Planer nicht über die Umsetzungserfahrung für das jeweilige Detail verfügen. Dass die Generalunternehmer mit eigenen Planern das teure Werk der Planer wieder umplanen müssen, ist Verschwendung an menschlicher und wirtschaftlicher Ressource, die wir uns nicht mehr leisten können.
Das bedeutet insbesondere, dass das BIM-Modell, von dem ich oben geträumt habe, natürlich aus vorgedachten Konstruktionen besteht, die von einem Bauunternehmen vorkonzipiert wurden. Also auch hier bedarf es eines vollkommen neuen Denkens. Die klassischen Prozesse 1. die Planer planen 2. dann wird funktional ausgeschrieben und 3. dann wird an einen Bauausführenden vergeben, führen an den Schnittstellen zu Prozessen, die mit Massenproduktion nichts mehr zu tun haben. Das Know-how des ausführenden Unternehmens MUSS in die Planung über das BIM-Modell einfließen.
Erlauben Sie mir kurz eine Analogie, damit der Sachverhalt so richtig deutlich wird. Oh wie bin ich dankbar, dass die Bremse meines PKWs nicht über eine Ausschreibung mit den Worten „Bremse oder gleichwertig“ vergeben wurde. Ich wäre wahrscheinlich schon längst vor eine Wand oder gleichwertig gefahren. Das Wort „gleichwertig“ begleitet seit Jahrzehnten jede Ausschreibung, die produktneutral sein soll. Dabei sollte klar sein, dass niemand wirklich vieldimensional prüft, ob Kosten, Langlebigkeit, geringe Betriebskosten (also in Summe Lebenszykluskosten) und andere nicht lineare Abhängigkeiten, wirklich gleichwertig sind. Faktisch geht es zu 99,99 % bei dieser Aussage um den Preis.
Für das eigentliche Bauen gibt es zahlreiche Verfahren, die bereits heute oder in Zukunft umgesetzt werden. Logistiksoftware für die Belieferung der Baustelle wie am Fließband, digitale Prüfsysteme, Vorfertigung, Baukastensysteme, Roboter oder auch die additive Fertigung (3D-Druck) sind Verfahren, die eine Baustelle unter den Randbedingungen einer Fertigungshalle ohne Dach für die Massenfertigung qualifizieren. Bauseits liegen also vielleicht schon am konkretesten viele Wege der Umsetzung der massenindividuellen Fertigung einer Immobilie vor.
Theorie oder Realität?
Ich träume von der Umsetzung des oben aufgeführten Wegs. Dies würde die Immobilien- und Baubranche technologisch um Jahrzehnte nach vorne katapultieren. Die qualitativen und wirtschaftlichen Vorteile der Massenfertigung würden mit der Individualisierung so verschmelzen, dass Immobilien als sicheres und bezahlbares Seriensystem entstehen, ohne dass der Kunde wahrnimmt, dass es sich um eine Massenproduktion handelt.
Wenn Vereinfachung bedeutet, dass Schnittstellen geklärt sind und dass der digitale Fluss von Daten zu einem hohen Grad an Automatisierung führt, dann bin ich einverstanden. Wenn aber Vereinfachung bedeutet, dass wir bereits gewonnenes Wissen nicht anwenden, da uns die Komplexität nicht beherrschbar zu sein scheint, dann ist das ein Rückschritt, der nicht notwendig ist.
Fazit und Ausblick
Welche Bedeutung das Thema Seriensystem hat, zeigen auch die Initiativen der öffentlichen Hand. Die Diskussion um Typengenehmigungen sind erste Ansätze, auch das Genehmigungsrecht im Sinne eines Seriensystems zu verschlanken. Wir als BOB haben uns der Aufgabe gestellt, die in dieser Artikelserie beschriebenen Maßnahmen als Technologieanbieter und Projektentwickler umzusetzen. Dass die Aufgabe nicht zu unterschätzen ist, zeigt vielleicht auch der hier beschriebene Weg der massenindividuellen Fertigung und vor allem der digitalen Herausforderungen, die noch zu lösen sind. Wie immer bei der konsequenten Anwendung von Digitalisierung ist der Anfang sehr mühsam, bis dann sprunghaft erkennbar wird, wo der Nutzen liegt und warum das neu Geschaffene dem Alten weit voraus ist.
Die Serie zum Thema Serielles Bauen und Serienprodukt endet hier zunächst einmal. Es gibt noch viele andere Themen, über die ich gerne berichten möchte. Wie immer freue ich mich über Likes und Kommentare oder inhaltliche Fragen und Anregungen.
