Der Freund der Inflation …
… ist der Bestandshalter einer Büroimmobilie, wenn, ja wenn die Immobilie ein Sparwunder ist und noch ein paar weitere Eigenschaften zusammenkommen. Aber der Reihe nach.
Der notwendige Umbau hin zu einer klimaneutralen Wirtschaft, die geopolitischen Verwerfungen die Ressourcenengpässe oder auch die wahnsinnigen Staatsschulden, die während Corona und Ukrainekrieg aufgebaut wurden und werden, sprechen alle dafür, dass uns ein Jahrzehnt mit höheren Inflationsraten als im letzten Jahrzehnt bevorsteht. Und so wie der stete Tropfen Wasser Steine aushöhlt, so vernichtet die jährliche Inflation Jahr für Jahr Vermögen. 6 % jährliche Inflation halbieren ein Vermögen innerhalb von nur 11 Jahren. Was tun?
Bei einer Büroimmobilie, also im Marktsegment B2B, ist es üblich, Mietverträge mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) also der Inflationsrate zu indizieren. Man spricht auch von Wertsicherung. Das funktioniert allerdings nur bei guten Büroimmobilien in guter Lage. Denn deren Mieter sind in der Lage, die höhere Qualität zu bezahlen und meistens können sie die Inflationsrate wiederum in ihre Produkte einpreisen. Daher ist die Mieterhöhung für diese Unternehmen ergebnisneutral. Welchen Vorteil Mieter darüber hinaus haben, führe ich weiter unten aus.
Was bedeutet das für den Vermieter?
Da der Vermieter im Lebenszyklus zu „alten“ Kosten gebaut oder die Büroimmobilie eingekauft hat, steigen seine Einnahmen unter dem Einfluss der Inflation stetig. Sofern also die Büroimmobilie wertig gebaut wurde und geringe Instandhaltungsaufwendungen auslöst, die sich ja nicht auf den Mieter umlegen lassen, hat er also tatsächlich steigende Einnahmen. Umso stärker die Inflationsrate steigt, umso größer ist der Gewinn des Bestandshalters. Die Aussage stimmt also. Die Inflation ist der Freund des Bestandshalters. Und da bei Sachwerten wie Gold oder eben Büroimmobilien auch noch der Verkaufswert mit der Inflationsrate steigt, geht es hier um eine wirklich relevante Wertsicherung.
Allerdings sollte die Büroimmobilie bis 2045 (dann will Deutschland eine klimaneutrale Stromerzeugung aufgebaut haben) nicht energetisch saniert werden müssen, denn dies führt zu hohen Sanierungskosten, die den Inflationsgewinn wieder zunichtemachen. Durch die EU-Taxonomie wird demnächst gesetzlich gefordert werden, dass immer nur so viel CO₂ emittiert werden darf, dass die globale Temperaturerhöhung maximal 1,5 °C beträgt. Eine echte Wertsteigerung durch Inflation ist daher nur für hocheffiziente Büroimmobilien möglich. Der CRREM-Pfad beschreibt die einzuhaltenden Grenzen und was mit hocheffizient gemeint ist. Das Thema werde ich in einem eigenen Beitrag verarbeiten.
Bevor aber jetzt die Mieter denken, dass sie über den Tisch gezogen werden, soll noch schnell ergänzt werden, dass die stark gestiegenen Baukosten den Bauherren oder Bestandshalter auch schon arg belasten. Die wertgesicherten Mietverträge schaffen also ein gutes Gegengewicht, so dass die Interessen von Bestandshalter und Mieter ausgewogen berücksichtigt werden.
Wie sieht es für den Mieter aus?
Wie schon oben beschrieben kann die Inflationssicherung der Miete all denjenigen Unternehmen egal sein, die ihre Produkte teurer verkaufen können. Ideal für den Mieter ist es aber, wenn er in eine Büroimmobilie zieht, die sehr geringe Energie- und Nebenkosten hat. Spart der Mieter nämlich heute zum Beispiel 2 €/m²Monat ein, so steigt ja auch diese Einsparung mit der Inflationsrate. Verdoppeln sich also die Energie- und Nebenkosten spart der Mieter nicht mehr nur 2, sondern plötzlich 4 €/m²Monat. Also auch der Mieter einer hocheffizienten Büroimmobilie profitiert von Inflation.
Und was machen die Energiepreise?
Die Energiekosten nehmen sicherlich eine Sonderstellung bei den Nebenkosten einer Immobilie ein. Es ist höchst unklar, wie sich die Energiekosten in den nächsten Jahren entwickeln werden. Die Transformation hin zu Photovoltaik und Windenergie wird Folgeinvestitionen im Bereich Energiespeicherung und auch Digitalisierung über Smart Meter nach sich ziehen. Dies wird nicht unerheblich Geld kosten. Während die Industrie offensichtlich mit gedeckelten Energiekosten subventioniert werden soll, werden wohl die privaten Verbraucher und Kleinabnehmer, wie Büromieter, die Transformation bezahlen müssen. Und da der Staat für die Industrie-Subventionen nicht unerheblich Geld drucken wird, besteht auch wieder die Gefahr, dass damit die Inflation angeheizt wird. Also dass die Energiekosten sinken, ist sehr unwahrscheinlich. Erst nach der Transformation werden wir dann extrem günstige Energiekosten haben. Der Slogan aus den 80er Jahren „Die Sonne schickt keine Rechnung“ stimmt immer noch.
Ist also die hocheffiziente Büroimmobilie die Lösung?
Ja, aber auch nur diese. In Zeiten von Inflation steigen leider meist alle Kosten, daher ist die Effizienz im Lebenszyklus das A und O. Geringste Energie- und Nebenkosten, extrem geringe Instandhaltungskosten und eine Immobilie, die schon heute nach der Definition der EU-Taxonomie klimaneutral ist, sind alles Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Inflation weder Vermieter noch Mieter etwas anhaben kann.
Und wenn Sie oben genau gelesen habe, dann haben Sie gelesen, dass die Stromerzeugung bis 2045 durch Photovoltaik und Windstrom klimaneutral sein soll. Eine Gasheizung wird dann als fossiles System natürlich immer noch Emissionen haben, daher sollten Büroimmobilien reine Stromgebäude sein, um eine notwendige Sanierung zu vermeiden.
