Mieten Sie Erfolg - aber welches Büro ist das richtige?
Büroflächen können Sie überall mieten. Aber wie müssen die Flächen beschaffen sein, damit Ihr Unternehmen wachsen kann und erfolgreicher wird? Die Arbeitswelten ändern sich, da die Kommunikation im und über das Unternehmen hinaus (Open Innovation) immer wichtiger wird. Überall dort, wo sich Unternehmen unterschiedlicher Disziplinen und unterschiedlichen Alters treffen, entsteht Innovation. Und was hat das mit Ihnen zu tun? Ganz einfach: In allen Märkten entstehen neue Geschäftsmodelle, die alte Geschäftsmodelle in rasender Geschwindigkeit disruptiv ablösen. Wir müssen uns alle wandeln und das geht nur mit besseren Büros. Daher möchten wir Ihnen mit diesen Seiten hilfreiche Infos, Tipps und nützliche Ideen geben, wie Sie das richtige Büro mieten, welche Kriterien Sie ansetzen sollten und welche die Basis für mehr Erfolg sein kann. Wer morgen noch erfolgreich sein will, muss sich daher agil um seine Zukunft kümmern.
Aktuelle BOB-Mietangebote finden Sie weiter unten.
Der Mensch steht im Fokus beim Mieten von Büros
In einem Bürogebäude sollten die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Mittelpunkt stehen. Denn sie sind es, die das Unternehmen mit Engagement und guten Leistungen erfolgreich machen. Und da die Menschen die wichtigste Ressource sind, muss das Büro, in dem sie arbeiten und das Sie mieten, optimal geschaffen sein: inspirierend und modern, sonnendurchflutet mit bestem Raumklima, flexibel und kommunikativ, nachhaltig und kosteneffizient. Denn die Qualität des Mietbüros entscheidet, ob Kreativität, Produktivität und Erfolg bei Ihnen zuhause sind.
Die Zeiten, in denen sich Mitarbeiter mit schlecht belüfteten, überheizten und lieblos gestalteten Bürokästen zufriedengegeben haben, sind unwiederbringlich vorbei. Denn diese Büros und Mietflächen gefährden nicht nur die Gesundheit sondern kosten viel Geld. Zudem übernehmen künftig Software oder Roboter die reinen Abwickleraufgaben, sodass in Büros hauptsächlich Wissensarbeiter und Kreative an Ihrem Unternehmenserfolg arbeiten. Das Ringen um diese immer weniger werdenden schlauen und leistungsfähigen Köpfe gewinnen Unternehmen nur, wenn sie einen attraktiven Arbeitsplatz mieten.
Die Welt der Arbeit ändert sich stark. Daher sollten Mietflächen auf mehr Flexibilisierung und höhere Kommunikationsbedürfnisse ausgelegt sein und Wissensaustausch und kreativen Teams optimalen Raum bieten. Mit einem perfekten Raumklima, einer guten Raumakustik und einem hochwertigen Design bieten Sie Ihren Mitarbeitern und sich selbst eine sichere Zukunft und mieten die Arbeitswelten von morgen.
Mehr Kommunikation und Miteinander?
Was macht ein neues Büro mit Ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern? Im BOB.Alter Stadthafen Oldenburg hat sich der Umzug direkt auf die Kommunikation ausgewirkt. Schauen Sie, was die Menschen über Ihr neues Büros sagen.
Personalkosten
Die Kosten für eine Mitarbeiterin oder einen Mitarbeiter (MA) lassen sich natürlich wie auch die Miete auf die Fläche eines Bürogebäudes umrechnen. Sie werden gleich sehen, wie hoch diese Kosten pro Quadratmeter und Monat sind.
Die Zahl ist deutlich größer als die Kaltmiete. Würde ein optimiertes Bürogebäude nur eine um 10 % höhere Produktivität für die Menschen ermöglichen, so würden Sie 25 €/m² Monat mehr verdienen. Die Verhandlung über 1 €/m² Kaltmiete mehr oder weniger können Sie bei diesem Potential eigentlich vernachlässigen. Das mag seltsam klingen, wenn man auf den Seiten eines Anbieters von Büroflächen surft, aber die Tatsachen sprechen eine eindeutige Sprache.
Büros mit kleiner Kaltmiete sind daher teuer, da sie den Menschen aber auch den Unternehmen keine guten Bedingungen bieten können. Und gerade leistungsfähige Mitarbeiter werden sich künftig ihre Arbeitsplätze sorgfältig auswählen und auch nach der Qualität der Räume entscheiden. Ein schlechtes Raumklima oder unflexible und ineffiziente Flächen können der Wirtschaftlichkeit Ihres Unternehmens direkt schaden. Wir empfehlen Ihnen dringend, die Aspekte der Qualität von Büroflächen zu beachten, auch wenn natürlich die Produktivität der Mitarbeiter nicht direkt messbar ist.
Gesundheit im Büro mieten
Bei dem Thema Gesundheit zählt nur Konsequenz und Kontrolle. Wer möchte schon jahrelang in einem gemietetem Büro arbeiten, dessen Teppichkleber krank machende Substanzen ausdünstet? Aus Kostengründen und Unwissenheit wird hier immer gespart. Moderene Bürokonzepte bieten heute umfangreiche Gesundheitspakete als Serienausstattung an. Fragen Sie Ihren Vermieter nach folgenden Maßbnahmen und Eigenschaften:
- Luftqualitätsmessung zur Detektion kleinster Emissionen aus Baustoffen oder Möbeln
- Verwendung schadstoffarme, zertifizierte Materialien und Baustoffe
- Simulation des Raumklimas mit regionalen Klimadaten. Stresstest für das Gebäude für Zukunftswetterdaten (Klimawandel) und Fehlnutzungen
- Simulation der Raumakustik und Umsetzung/Vorrüstung raumakustischer Maßnahmen
- Kontrolle der Raumklimadaten (Lufttemperatur, -feuchte, -qualität, Strahlungstemperatur)
- Regelmäßige Online-Nutzerbefragung mit Feedbackauswertung
- Ernährungsberatung
- Mobilitätsanalyse zu den Pendelwegen aller Mitarbeiter
- gibt es für Sporttreibende auch eine Dusche für die Mieteinheiten ...
Digitalisierung im Büro
Alle sprechen von Digitalisierung, zurecht. Denn auch die Büroarbeitswelten sind inmitten des Wandels. Moderne Bürokonzepte schaffen daher die Voraussetzungen für digitalisiertes Arbeiten. Das fängt bei der Verkabelung an. Hier sollte bei einer strukturierten Verkabelung der Standard bei Cat 6a liegen. Zwischen den Etagen sind Lichtwellenleiter optimal, um beispielsweise zwischen einzelnen Abteilungen einen optimalen Datentransfer zu ermöglichen. Achten Sie bei Mietflächen darauf, dass die Datenübertragung auf dem neusten Stand, sehr schnell und zukunftssicher ist. Eine Nachrüstung kostet meist unnötig viel Geld.
Prüfen Sie auch, ab das Bürogebäude bereits über Funktionen der digitalen Steuerung sowie über weitere smarte Funktionen verfügt. Mittlerweile gibt es auch hier Angebote auf dem Mietflächenmarkt.
Neue Arbeitswelten oder triste Büroschachteln?
Was sind eigentlich neue Arbeitswelten? Die Innendesignerin Astrid Clevenger gibt Ihnen in diesem Interview ein paar Einblicke, was zu beachten ist, und welche Wirkungen gute Büroflächen auf Menschen haben. In dem YouTube-Kanal finden Sie eine ganze Reihe von Experteninterviews rund um das Thema Bürogebäude der Zukunft. Einfach mal ein wenig stöbern!
Flexibilität im Büro
Flexibilität ist für Mieter wichtig, um auf Änderungen in der Unternehmensstruktur schnell reagieren können. Sowohl zum Einzug als auch im Laufe des Mietvertrages sollte sich Ihre Mietfläche daher Ihren Bedürfnissen anpassen können. Einzelbüros und Doppelbüros, Teamflächen, Projektflächen, Kommunikationsflächen, Ruhezonen, Rückzugsflächen, Küchen und viele weitere Funktionen sollten Sie bei modernen Bürokonzepten Ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern anbieten können.
Bei Bürokkonzepten, die in der Grundstruktur ein Loft sind, lassen sich auch neue Raumaufteilungen relativ kostengünstig und schnell schaffen. Voraussetzung hierfür ist, das die Zwischenwände frei von Technik sind.
Moderne Arbeitsplatzkonzepte verlangen nach mehr Räumen für Kommunikation und Austausch. Eine flexible Mittelzone schafft dafür die nötigen Räume. Neben Teeküchen können hier Kontaktinseln entstehen oder Sie schaffen einfach kleine Lounges für ein schnelles Gespräch in angenehmer Atmosphäre. Auch können hier eine Tischtennisplatte, ein Kicker oder andere Elemente für kurzzeitige kommunikative Entspannung auf der Mietfläche untergebracht werden.
Nebenkosten - oft unterschätzt
Seien Sie bitte aufmerksam, wenn es um Nebenkosten geht! Denn oft weicht die Freude über eine geringere Kaltmiete schnell, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung bekommen. Hohe Nebenkosten führen dann schnell zu Warmmieten, die Sie sich so gar nicht vorgestellt haben.
Bei einem herkömmlichen Bürogebäudeneubau fallen für eine Fläche von 2.000 m2 jährliche Nebenkosten von rund 90.000 € an. Das ist eine stattliche Summe. Effiziente Büros sind da deutlich sparsamer. Schauen Sie sich in Ruhe die nebenstehende Zahl an. Mit dieser Einsparung können Sie bei einem Büro von 2.000 m2 beispielsweise in einem Balanced Office Bulding rechnen.
Welche Nebenkosten fallen bei Büromieten an?
Nebenkosten in einem Büro setzen sich aus unterschiedlichen Positionen zusammen, denn jedes Rädchen im Räderwerk erzeugt Kosten. Heizung, Kühlung und Wartung machen dabei den Löwenanteil aus. Sie zahlen aber auch für Wasser und Abwasser, für Verwaltung, Hausmeister, aber auch für Versicherung oder Bewachung. Es versteht sich von selbst, dass ein werthaltiges Gebäude mit einer einfachen, wenig störungsanfälligen Technik weniger Wartungskosten erzeugt. Dies schlägt sich unmittelbar in einer geringen Warmmiete nieder.
Vor Abschluss eines Mietvertrages sollten Sie die Abrechnungen vergangener Jahre genau prüfen. Gerne werden von Vermietern auch zunächst geringere Heizkosten veranschlagt. Das böse Erwachen kommt dann mit der jährlichen Heizkostenabrechnung. Eine geringe Kaltmiete kann dann kostenmäßig schnell zum Boomerang werden. Ein schlecht ausgestattetes Büro wirkt sich aber auch unmittelbar auf die Leistungsfähigkeit aus.
Warmmiete ist für Büros die richtige Größe
Bei der Suche nach Büroflächen stehen oftmals die Kaltmietkosten im Fokus. Das ist verständlich, sind sie bei der Entscheidung für ein Büro erstmal die fassbarste Größe. Eine geringe Kaltmiete kann aber stark über sehr hohe Nebenkosten hinwegtäuschen, an die Sie sich beim Mieten von Büros binden. Daher sollte eine Mietentscheidung immer die Warmmiete berücksichtigen. Vermieter neigen verständlicherweise dazu, Nebenkosten eher gering anzugeben. Ein Energieausweis hilft dabei nur bedingt weiter, da die Nebenkosten über die Angaben im Energieausweis weit hinausgehen. Die zuverlässigste Quelle für tatsächliche Nebenkosten ist der Vormieter, soweit es diesen gab bzw. er für Auskünfte zur Verfügung steht.
Lage, Lage, Lage für Büros
Für eine Standortentscheidung und ein neues Büro, das Sie mieten wollen, ist natürlich die Lage entscheidend. Gerade wenn man für Kunden persönlich erreichbar sein will, sind Verkehrsanbindung bzw. Orte in Zentren wichtig. Durch die fortschreitenden Digitalisierung und neue Wege in der Kommunikation lassen sich Standortentscheidungen für eine Mietfläche heute aber auch anders bewerten als früher. Einige Kriterien:
- Erreichbarkeit mit dem ÖPNV
- städtebauliches Umfeld
- Nachbarschaft von Unternehmen und Institutionen
- Versorgung mit Dienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten
- Restaurants, Cafes, Bistros oder Kantinen im Umfeld
- Straßenanbindung und Parkplätze
Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Köln, Düsseldorf, Hannover: Es müssen nicht immer die großen Städte sein, die die richtige Lage ausmachen. Manchmal ist es für ein Unternehmen sinnvoller, am Rande der großen Zentren Büros zu mieten, um beispielsweise auch Pendlerbewegungen zu vermeiden. Heidelberg, Darmstadt, Mannheim, Braunschweig, Kiel, Nürnberg, Ingolstadt oder Leipzig sind nur einige Städte mit viel Perspektive.
Attraktive Büro Arbeitswelten und Flächeneffizienz
Flächeneffizienz für Büroflächen muss kein schwieriges Thema sein, auch wenn der Begriff als solcher die Assoziation von Hühnern in einer Legebatterie nahe legt. Aber weit gefehlt. In modernen Bürokonzepten und Mietflächen geht es um das Prinzip, den effektiven Raum für die arbeitenden Menschen optimal zu gestalten und dafür auf unnütze Flächen zu verzichten. Damit mieten Sie effektiv weniger Bürofläche. So verlieren viele Altbau-Büros beispielsweise nutzbare Fläche an überdimensionierte Erschließung, deren langen Flure ausschließlich diesem einem Zweck dienen. Lagerflächen liegen manchmal an der besonnten Außenfassade und Arbeitsräume sind schlecht geschnitten. Das geht viel besser. Die Abbildungen geben Ihnen einen Eindruck, wie moderne Bürokonzepte mit dem Thema Flächeneffizienz umgehen.
Arbeitssicherheit und Arbeitsgesundheit
Die formale Qualität von Arbeitsplätzen ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin baua gibt hierfür technische Regeln heraus. Die Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR) konkretisieren die Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV), die für alle Arbeitsplätze in Büros gilt, die Sie mieten. Einige Beispiele, was da alles so geregelt ist:
- barrierefreie Gestaltung von Arbeitsstätten
- Raumabmessungen und Bewegungsflächen
- Fußböden
- Fenster, Oberlichter, lichtdurchlässige Wände, Türen und Tore
- Maßnahmen gegen Brände
- Fluchtwege und Notausgänge, Flucht- und Rettungsplan
- Beleuchtung
- Raumtemperatur, Belüftung
- Sanitärräume
- Pausen- und Bereitschaftsräume
Dies ist eine beeindruckende Liste, die nicht vollständig ist. Moderne Bürogebäude werden nach diesen Kriterien geplant und gebaut. Bei Altbauten ist nicht immer gewährleistet, dass die Räume wirklich der Arbeitsstättenverordnung entsprechen. Der Arbeitsgeber ist in jedem Falle dazu verpflichtet, die Bestimmungen für Arbeitsschutz und Arbeitssicherheit einzuhalten. Das ist ja auch klar: Sie dienen der Gesundheit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und auch ihrer Leistungsfähigkeit.
