Kosten und Wirtschaftlichkeit
Ist ein Designermantel für 2.000 € teurer als ein Modell der günstigen Modekette? Dasselbe könnte man für eine Limousine eines der großen deutschen Autobauer erfragen. Die Antwort scheint auf den ersten Blick einfach zu sein, ist sie aber nicht. Der zeitlose Designermantel, der 20 Jahre hält, kostet eben 100 € pro Jahr (Kapitalzinsen sind hier einmal vernachlässigt), wohingegen das billigere Modell vielleicht sogar teurer ist, da es nach wenigen Jahren verschlissen ist.
Uns wird eingeredet, dass Geiz geil sei und viele fallen darauf rein. Tatsächlich verdienen die Händler mehr, wenn sie öfter Ware absetzen dürfen. Fehlkäufe dieser Art sind bei einem Smartphone oder auch einer Luxuslimousine wirtschaftlich zu verschmerzen. Bei Anmietung oder Kauf eines Bürogebäudes geht es hingegen um ein langjähriges Geschäft mit weitreichenden Konsequenzen und Risiken, die die Existenz des Unternehmens in Gefahr bringen können.
Die Nebenkosten eines Bürogebäudes zum Beispiel schwanken zwischen 1,8 €/m² bis 6,0 €/m². Nicht selten erleben wir Verhandlungen über 10 Cent/m² Kaltmiete und niemand hinterfragt die Nebenkosten. Das ist vor allem auch deshalb fatal, da Ihnen die Nebenkosten nicht garantiert werden. Niemand haftet dafür, Nebenkosten sind Ihr Problem. Dasselbe gilt für die Baukosten, wobei hier zumindest in gewissen Grenzen die Planer und Bauausführenden haften.
Bei einem Bürogebäude erreichen die Nebenkosten in ca. 15 - 20 Jahren die Größenordnung der Baukosten. Mieter haben also dann ein Bürogebäude vollständig bezahlt, ohne eines zu besitzen.
Lebenszykluskosten
Bei BOB ist dies anders. BOB ist hinsichtlich Lebenszykluskosten optimiert. Als Seriensystem können wir es uns leisten, jedes Bauteil (das sind einige hundert) dahingehend zu untersuchen, welche Investitionskosten bei welchen Folgekosten zu einer Wirtschaftlichkeit führen. Wenn Sie glauben, ein Bürogebäude, das als Unikat gebaut wird, könnte diesen Job auch leisten, dann glauben Sie auch, dass ein Auto nur für Sie in der Stückzahl eins wirtschaftlich entwickelt werden kann.
Unter Lebenszykluskosten versteht man zunächst die Investitionskosten, die pro Jahr Nutzungsdauer anfallen. Die Lebensdauer des Bauteils ist also neben dem Preis eine extrem wichtige Größe. Natürlich fließen in die Berechnung Zinseffekte oder auch Annahmen zur Inflation ein. Weiterhin fließen alle Verbrauchskosten, wie Wasser oder Energie, und Kosten für Wartung, Reinigung und Instandsetzung in die Lebenszykluskosten ein. Auch hier werden wieder Teuerungsraten wie Energiepreissteigerungen eingerechnet.
In Summe stellen die Lebenszykluskosten somit alle Kosten dar, die im Lebenszyklus anfallen und die Sie bezahlen müssen. Von kleinen Lebenszykluskosten profitieren Sie als Mieter oder Bauherr eines BOBs gleichermaßen. Bauherren, die auch selbst Nutzer sind, profitieren dabei doppelt.
Nun können Anbieter von Produkten, also auch wir, viel behaupten. Wie schon oben geschrieben, gibt es bei den Nebenkosten keinen Garanten. Das ist bei BOB anders. Bei BOB garantieren wir Ihnen Energie- und Nebenkosten, so dass Sie absolute Kostensicherheit haben.
Produktivität
Im Bürogebäude sollen Ihre Mitarbeiter produktiv sein. Nun sind Menschen keine Roboter und benötigen Randbedingungen, um produktiv sein zu können. Gutes Raumklima in Winter oder Sommer, gute Raumakustik, sauerstoffreiche Luft, viel Tageslicht, das sogar unseren Hormonspiegel beeinflusst, und viele weitere Beispiele nehmen Einfluss auf die Arbeitsfähigkeit der Menschen. Hat das eine wirtschaftliche Bedeutung?
Um diese Frage zu beantworten, listen wir am besten die Kosten eines Bürogebäudes jeweils pro Quadratmeter beispielhaft auf:
- Investitionskosten: 2.500 €/m²
- Kaltmiete: 160 €/m²a
- Energiekosten: 6 €/m²a
- Nebenkosten: 20 €/m²a
- Personalkosten: 3.500 €/m²a
Spätestens jetzt sollten Sie die Bedeutung der Produktivität erahnen, auch wenn natürlich die Produktivitätssteigerung beim Menschen nicht einfach messbar ist. Die JÄHRLICHEN Personalkosten sind also deutlich größer als die EINMALIGEN Investitionskosten. Hätte ein Bürogebäude eine um 10 % höhere Produktivität, dann würde der Mieter pro Jahr 3.500 €/m²a * 10 % = 350 €/m²a sparen. In 7 Jahren hätte er also 7 a * 350 €/m²a = 2.450 €/m² erwirtschaftet. Das entspricht dann tatsächlich einem vollständig neuen Bürogebäude.
Diese Zahlen sind so groß, dass auch bei der Annahme einer Produktivitätssteigerung von nur 3 % so viel Geld zu verdienen ist, dass Sie sich bitte mit Raumklima, Raumluft, Raumakustik, Innenarchitektur und Tageslicht beschäftigen sollten, an Stelle einer Nachverhandlung der Kaltmiete um 10 Cent/m².
Das ist auch der Grund, warum wir Sie in diesem Portal über Bürogebäude und neue Arbeitswelten schlau machen wollen. Auch wenn Sie sich nicht für BOB entscheiden, erfahren Sie hier wesentliche Aspekte für eine zukunftsweisende Arbeitswelt.
Kosten bei einem Bürogebäude
Zum Einstieg ins Thema Kosten empfehlen wir Ihnen unseren Film.
Langfristige Kosten
Klimawandel und die weiter abnehmenden stofflichen Ressourcen kosten die Menschheit Geld. Versicherungen beschäftigen sich schon seit langem mit den wirtschaftlichen Folgen zum Beispiel des Klimawandels. Das mag ein Beweis dafür sein, dass es sich bei solchen Themen nicht nur um grünen Idealismus, sondern um knallharte wirtschaftliche Risiken handelt.
Es steht vollkommen außer Frage, dass Produkte, die nachhaltig und nachweisbar Umwelt und Ressourcen schonen, an Wert gewinnen werden. Wenn Sie einen BOB in 20 Jahren verkaufen oder vermieten wollen, wird er im Vergleich zu Neubauten und erst recht zum Bestand immer noch sparsam sein und kleine Nebenkosten haben. Dazu ein Beispiel. Nehmen wir an, die monatlichen Nebenkosten verdoppeln sich in den nächsten 20 Jahren. Ein BOB.Aachen mit heute rund 1,80 €/m² Nebenkosten hat dann 3,60 €/m². Bei dem konventionellen Bürogebäude werden aus heute 3,50 €/m² (Mittelwert nach Oscar-Studie Jones Lang LaSalle) 7,00 €/m² Nebenkosten. Die Differenz von heute 1,70 €/m² zwischen BOB.Aachen und dem konventionellen Bürogebäude wächst also auf 3,40 €/m² an. Der Bauherr kann jetzt 1 €/m² mehr Kaltmiete verdienen und der Mieter spart immer noch 0,70 €/m². Beide profitieren, welches Geschäft könnte mehr Spaß bereiten?
