Wenn Sie so richtig viel Geld verdienen wollen …

… dann sollten Sie sich mit der Entwicklung von Anwendungen der Künstlichen Intelligenz (KI) beschäftigen. Nein, ich meine nicht, dass Sie Prompts schreiben und diese auf das Sammelsurium namens World Wild (kein Schreibfehler) Web loslassen. Sondern ich meine, dass Sie automatisierte Agenten entwickeln, die sich in die Terabyte von Daten hineinfräsen, die seit Jahrzehnten in den Unternehmen schlummern. Wenn die Daten maschinenlesbar sind und wenn Sie den Agenten Anweisungen geben, nach welchen Mustern sie suchen sollen, dann werden diese für extrem wenig Geld Ergebnisse erzielen, die Sie schlicht sprachlos machen werden. Sie beschäftigen nämlich bisher keinen Mitarbeitenden für 100 € pro Monat, die alle Ihre Daten gelesen haben und die in wenigen Minuten Anfragen anhand sämtlicher Daten und deren Querbeziehungen anwenden können.

Goldgräberstimmung

Um diesen Goldschatz zu heben, braucht es neben der KI Menschen. Menschen, die das Wesen der Stochastik und der KI verstanden haben. Menschen, die das Geschäftsmodell Ihres Unternehmens auch im Detail durchdrungen haben. Und Menschen, die neugierig sind und die ähnlich wie ein Programmierer sehr präzise formulieren und fragen können. Das spannende bei KI ist, dass diese KI-Wissensarbeitenden an Stelle der Programmiersprache (Code) die natürlich Sprache anwenden können. Daher werden die KI-Wissensarbeitenden in Zukunft aus Kaufleuten, Rechtsanwälten, Lebensmittelchemikern, Architekten, Bäckereimeistern und ganz sicher aus Ingenieuren bestehen. Informatiker werden natürlich auch benötigt, es entfällt aber die mühsame Arbeit der Übersetzung von den Fachleuten zum Informatiker und von dort in Code, bei der in der Vergangenheit oft viel an Inhalt aber vor allem an Agilität verloren ging. Bei KI kann die Fachkraft in den Code eingreifen. Das ist eine der Sensationen, die KI zu bieten hat und die die Anwendbarkeit von Digitalisierung dramatisch verbessern wird.

KI-Wissensarbeitende werden Jahresgehälter von 500.000 € oder mehr verdienen können. Warum? Weil sie gemeinsam mit KI die Arbeit mehrerer Wissensarbeiter erledigen werden. Zudem werden gute KI-Wissensarbeitende unfassbare Schätze heben. Neue Materialien, neue Medikamente, neue Methoden und allgemein neue Geschäftsmodelle - das alles lässt sich aus Ihren und weiteren qualifizierten Daten schöpfen. Das bedeutet, Unternehmen, die KI-Wissensarbeitende beschäftigen, werden einen Produktivitätssprung ungeahnten Ausmaßes erfahren.

Erlauben Sie mir an der Stelle den nicht ganz unwesentlichen Hinweis, dass diejenigen Unternehmen, die noch darüber diskutieren, ob und wann sie KI in dem oben von mir beschriebenen Sinne (also nicht reines Prompten) anwenden wollen, bald das Pech haben könnten, rechts und links von den Wettbewerbern, die schon heute konsequent an der Nutzung von KI und Robotik arbeiten, überholt zu werden. Die Geschwindigkeit des Überholvorgangs wird dabei so hoch sein, dass an ein Aufholen nicht mehr zu denken ist. Digitalisierung lebt mit ihrer Exponentialfunktion in einem eigenen zeitlichen Universum.

Und noch etwas möchte ich mutmaßen. Jedes Unternehmen wird zu einem großen Anteil aus KI-Wissensarbeitenden bestehen. Jedes.

Apropos Produktivität und Büro

Wir rechnen unseren Kundinnen und Kunden für eine Bürofläche gerne vor, dass die Produktivität von Mitarbeitenden, die einen Umsatz von 100.000 € pro Jahr erzielen sollen, ca. 500 € pro Quadratmeter Bürofläche und pro Monat[1] beträgt. Warum tun wir das? Weil die Forschung zur Produktivität in Bürogebäuden weiß, dass es etliche Faktoren in einer Büroimmobilie gibt, die dazu führen, dass die menschliche Produktivität eingeschränkt ist. Eine zum Beispiel nur um zehn Prozent herabgesetzte Produktivität führt zu Kosten von 50 €/m² Monat. Entscheidet man sich bei einer Stay-or-Leave-Entscheidung also gegen einen Verbleib in einer Bestandsimmobilie und zahlt 5 €/m² Kaltmiete mehr im Monat für ein neues oder saniertes Büro mit hohem Raumklimakomfort, werden die zusätzlichen Kosten um ein Vielfaches durch höhere Produktivität wettgemacht. Etwas mehr Kaltmiete spielt also KEINE Rolle.

Jede Ineffizienz, die Ihre Bürofläche auslöst, ist daher ein kleiner Hangrutsch für Ihre Gewinnkurve, ohne dass Sie dies merken. Und da das Thema Performance Architektur, also ein Gebäude, das die Produktivität der Mitarbeitenden in den Fokus nimmt, bisher nur ein Insiderthema ist, dürfen Sie davon ausgehen, dass Bürogebäude ob alter Bestand und auch Neubau leider nicht auf Produktivität getrimmt sind. Das alleine schon deshalb, weil Projektentwickler in der Vergangenheit keinen Anlass hatten, in Maßnahmen zur Produktivität zu investieren, wenn die Mieter die Büroflächen nur nach der Kaltmiete aussuchen. Hier schließt sich der Teufelskreis.

Wo ist jetzt der Zusammenhang zwischen KI und Büro?

Die Entwickler von KI-Software haben natürlich ganz viele KI-Wissensarbeitende, die an dem eigenen Produkt arbeiten und sind daher Vorboten dessen, was ich oben beschrieben habe. Die US-amerikanische KI-Schmiede Anthropic zum Beispiel hat vor kurzem veröffentlicht, dass sie eine Produktivität von 6 Mio. € pro Jahr und pro Person haben.

Wie bitte? Das ist doch ein Start-Up.

Das würde bedeuten, dass diese Wissensarbeitenden in ihren Büros 30.000 €/m² Umsatz pro Monat[2] erzielen. Das ist dann das 1.500fache einer Kaltmiete von 20 €/m² pro Monat.

Wenn die Kaltmiete also bisher schon keine Rolle spielte, dann spielt sie bei einem solchen Unternehmen erst recht keine Rolle. Natürlich sind Unternehmen, die rein digitale Produkte verkaufen, wirtschaftlich produktiver als andere. Das bedeutet die 6 Mio. €/a pro Person sind schon extrem. Eine Verzehnfachung der Produktivität von den oben angenommenen 100.000 €/a auf 1 Mio. €/a pro Person werden aber auch bei einem Dienstleister möglich sein, wie erste Unternehmen zeigen, die sich mit der Automatisierung über Agenten beschäftigen.

Wir können also beinahe sicher festhalten:

• Diejenigen Firmen, bei denen KI-Wissensarbeitende selbst orchestrierte KI-Anwendungen nutzen, werden ihre Produktivität sprunghaft steigern.
• Und diejenigen, die das nicht tun, wird es bald nicht mehr geben.

Und noch ein wichtiges Fazit:

• Die von den Unternehmen benötigten Büroflächengrößen werden bis zu einer gewissen Grenze hin weiter schrumpfen.
• Die Qualität der Büros wird aber sprunghaft steigen müssen, da jeder Quadratmeter im Sinne der Produktivität immer wertvoller werden wird.

BOB-Scorecard: das Ende des reinen Kaltmietenvergleichs

Als wir unseren eigenen BOB (den Prototypen in Aachen) gebaut haben, haben wir uns mit sämtlichen verfügbaren Forschungen zum Thema Produktivität von Menschen im Büro beschäftigt. Dabei wurde schnell deutlich, dass beinahe jede Maßnahme zu einer schnellen Amortisation führt. Wir haben daher nicht gezögert, Lüftungstechnik, Kühltechnik, Bauprodukte ohne Schadstoffe, gute Raumakustik und andere Maßnahmen zum Standard von BOB zu machen. Dass wir bei einem Kaltmietenvergleich verlieren würden, haben wir in Kauf genommen. Kunden ein Produkt zu verkaufen oder zu vermieten, von dem wir nicht überzeugt sind, macht keinen Sinn.

Um Bürogebäude und Büroflächen auch für Laien miteinander vergleichbar zu machen, haben wir jetzt die BOB-Scorecard entwickelt. In die BOB-Scorecard gehen 100 Kriterien ein. Wir unterscheiden diese in Hard Facts, also solche, die man unmittelbar in Euro messen kann, und in Soft Skills, die mittelbar auf die Euros einwirken. Wie auch bei Menschen im Bewerbungsprozess sind die Soft Skills deutlich wichtiger, aber eben nicht so unmittelbar messbar. Woraus die Hard Facts und die Soft Skills bestehen, sehen Sie in nachfolgender Abbildung.

Kriterien der BOB-Scorecard

Abb. Hard Facts und Soft Skills der BOB-Scorecard

Über die BOB-Scorecard bilden wir ein Benchmark für die Produktivität von Büroflächen bzw. Bürogebäuden. Wir bewirken damit, dass Entscheiderinnen und Entscheider ganzheitlich und sicher entscheiden können. Und zwar das in einer Zeit, in der das Thema Produktivität im Büro durch KI eine vollkommen neue Bedeutung bekommt. Der reine Vergleich der Kaltmieten gehört damit hoffentlich bald der Vergangenheit an, da er genauso schlau ist, wie einen Anwalt anhand des Stundensatzes auszusuchen.

Fazit

Die Bedeutung des Büros steigt. Wir benötigen wegen KI und hybridem Büro weniger Bürofläche, dafür aber bessere. Diese Kombination führt tatsächlich bei vielen Kunden von uns zu einer Kosteneinsparung ab dem ersten Tag. Die Milchmädchenrechnung ist einfach: spart man 25 % Fläche ein, dann kann man sich eine 25% höherer Warmmiete leisten. Spart man noch mehr Fläche ein, dann gibt es eine moderne Arbeitswelt vom Feinsten quasi gratis dazu.

Mit der BOB-Scorecard haben wir ein Instrument geschaffen, das unbekannte Potentiale hebt und vor allem – und nur darum sollte es beim Büro gehen – die Produktivität erhöht. So wandelt sich eine Kostenposition in eine Ertragsposition.

[1] 100.000 €/a : 17 m² Bürofläche pro Person : 12 Monate/a = 490 €/m²

[2] 6.000.000 €/a : 17 m² Bürofläche pro Person : 12 Monate/a = 29.411 €/m²