Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierung von Bürogebäuden
Wie saniert man ein Bürogebäude so, dass die Folgekosten im späteren Betrieb gering sind? Die Folgekosten sind schließlich der Feind der Kaltmiete. Dazu gibt es eine einfache, aber doch sehr arbeitsintensive Methode: die Berechnung der Lebenszykluskosten. Lesen Sie hier jetzt mehr zu diesem Thema!
Bürogebäude: Die unbekannten Kostenwesen
Jedes Bürogebäude ist natürlich ein wenig anders, aber es gibt Kennzahlenerhebungen über viele hundert Bürogebäude, die zumindest erste Anhaltswerte liefern. Die Rotermund Ingenieure geben einen empfehlenswerten „fm.benchmarking“ Bericht heraus und liefern nach DIN 18960 zum Beispiel folgende Kennzahlen, die einen groben Anhaltspunkt geben:
Kosten von Bürogebäuden | bester Wert (10 % Perzentil) [€/m²BGF a] | Mittelwert [€/m²BGF a] | schlechtester Wert (90 % Perzentil) [€/m²BGF a] |
Kapitalkosten | 5,6 | 56,1 | 196,2 |
Objektmanagementkosten | 2,1 | 9,5 | 22,8 |
Betriebskosten | 11,7 | 51,1 | 110,6 |
Instandsetzungskosten | 0,9 | 7,6 | 19,2 |
Betrachtet man die Tabelle der grob geclusterten Kennzahlen, dann fällt zunächst die unglaublich große Spanne vom besten bis zum schlechtesten Wert auf. Natürlich werden sich hinter diesen Zahlen sehr unterschiedliche Bürogebäude verbergen, deutlich wird aber dennoch, dass es einigen Bürogebäuden offensichtlich gelingt, sehr effizient zu sein. Was weiterhin auffällt ist, dass die Größenordnung der Betriebskosten mit der der Kapitalkosten vergleichbar ist. Daher sollte dem Thema Betriebskosten eine große Aufmerksamkeit geschenkt werden, was insbesondere bei hoher Inflationsrate nochmals an Bedeutung gewinnt.
Rendite von Bürogebäuden für Bestandshalter
Die Bruttoanfangsrendite ist für Bürogebäude schnell ermittelt. Man setze den Jahresmietertrag ins Verhältnis zum Nettokaufpreis oder Marktwert und fertig ist die Bruttoanfangsrendite. Für eine erste und schnelle Einschätzung ist dieser Wert nutzbar. Allerdings sind Büroimmobilien langlebige Produkte und über lange Zeiträume sind dynamische Effekte wie Inflation, steigende Energiekosten oder sich verändernden Mieten zu betrachten. Es handelt sich bei einem Bürogebäude um ein so teures Produkt, dass sich etwas mehr Arbeit lohnt. In eine ausführliche Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten folgende Daten eingehen:
- Sanierungskosten für architektonische, bauliche und energetische Maßnahmen
- Finanzierungskosten in Form von Zinskosten und den Opportunitätskosten für das Eigenkapital
- Mieteinnahmen inklusive Leerstandsrisiko oder Ausfallrisiko von Mietern und inklusive der Markteinschätzung des zukünftigen Büromarktes am Standort
- Betriebskosten vor allem für die dynamisch steigenden Energie- und sonstigen Nebenkosten
- Versicherungs- und Verwaltungskosten für Asset- und Property Management
- Steuern und Abschreibungen
- Inflation und Indexierung z.B. der Mieteinnahmen
- Wertsteigerungspotenzial durch Steigerung der Attraktivität z.B. als New Work Arbeitsort oder durch ESG-Konformität
- Fördermittel und Zuschüsse für z.B. klimaschützende Maßnahmen
- Exit-Strategie
- Updatefähigkeit der Bürogebäudetechnologie
- Resilienz gegen Folgen des Klimawandels
Die Aufzählung zeigt, dass eine Renditeberechnung komplex ist und viel Erfahrung benötigt. Folgende Disziplinen sind einzubinden:
- Projektentwickler mit fundierter Kenntnis für die Entwicklung der Büromärkte und des Käufermarktes,
- Betriebswirtschaftler zum Thema Finanzierung, Steuern, Abschreibung und Förderung,
- Ingenieure zur Berechnung der Gebäudenebenkosten oder der Resilienz gegen die Folgen des Klimawandels,
- Immobilienexperten zum Thema Immobilienmanagement.
Lesen Sie hier, wie z.B. die Gebäudesimulation bei der Sanierung von Bürogebäuden hilft.
Der Einfluss der Nebenkosten auf die Rendite von Bürogebäuden
Der Bestandshalter kann zwar viele Kosten auf seinen Mieter umlegen, letztendlich sind hohe Nebenkosten aber der Feind für eine auskömmliche Kaltmiete. Jeder Euro, der in Nebenkosten investiert wird, kann nicht zur Kaltmiete werden. Nachfolgendes Diagramm zeigt die Kostensteigerung der Nebenkosten von Bürogebäuden. Die Daten stammen aus dem Neo-Report der Bauakademie. Die Bauakademie wertet die Nebenkosten von 900 Bürogebäuden aus, so dass diese Daten sehr verlässlich sind. Betrachtet man die Kostensteigerungsraten, dann wird deutlich, wie wichtig das Thema Nebenkosten für die Rendite der Bestandshaltung ist. Zwar können die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, sie mindern aber die mögliche Kaltmiete.
Hohe Wirtschaftlichkeit: Erfahren Sie hier mehr zur Sanierung zu Smarten Bürogebäuden.
Lebenszykluskosten - Geheimwaffe bei der Sanierung von Bürogebäuden
Die Berechnung von Lebenszykluskosten ist eine zunächst einfache, aber doch sehr arbeitsintensive Methode, da die Lebenszykluskosten für jedes Bauteil zu berechnen sind. Vollbringt man diese Aufgabe allerdings, dann lassen sich die Folgekosten von Bürogebäuden sehr gut voraussagen.
Die Lebenszykluskosten setzen sich für jedes Bauteil aus den kapitalgebundenen Kosten (Investitionskosten, Zinsen …), den betriebsgebundenen Kosten (Instandsetzung, Wartung, Reinigung …) und den verbrauchsgebundenen Kosten (Energie, Wasser ...) zusammen. Diese Kosten müssen für einen gedachten Zeitraum von zum Beispiel 20 Jahren berechnet und zeitlich abgezinst werden. Nutzt sich das Bauteil im Lebenszyklus bereits ab, so ist das Bauteil rein rechnerisch mehrfach anzuschaffen und einzupreisen. Spielen wir die Berechnung von Lebenszykluskosten anhand von zwei Beispielen einmal durch:
Fenster
Ein Fenster ist ein energetisch komplexes Bauteil. Über ein Fenster geht im Winter über Konvektion und Strahlung Wärme verloren, so dass der Heizenergiebedarf steigt, gleichzeitig dringen Sonnenstrahlen durch das Fenster ein und reduzieren den Heizenergiebedarf. Im Sommer sind eindringende Solarstrahlen meist negativ, da sie den Kühlenergiebedarf erhöhen. Solarstrahlung hat aber auch einen sichtbaren Anteil, so dass eindringende Solarstrahlung ganzjährig den Kunstlichtbedarf verringert. Diese Bilanzierung der Energie- und Lichtflüsse über das ganze Jahr gesehen, gelingt nur per Gebäudesimulation. Deren Daten gehen also in die Berechnung der Lebenszykluskosten ein. In Kombination mit den Investitions- und Wartungskosten können jetzt unterschiedliche Fenster miteinander verglichen werden und dasjenige mit den geringsten Lebenszykluskosten sollte ausgewählt werden.
Wärmepumpe
Wärmepumpe: Kann eine Wärmepumpe, die 80 % höhere Investitionskosten hat, wirtschaftlich sein und geringere Lebenszykluskosten haben? Diese Frage scheint zum Scheitern verurteilt zu sein. Das vermeintliche Widerspruch lässt sich aber schnell auflösen. Eine normale Wärmepumpe hat eine Lebensdauer von 15 bis 20 Jahren und wird dann vollständig entsorgt. Gäbe es eine Wärmepumpe, die 50 Jahre erhalten bliebe, da sie bauteilweise saniert werden kann, wäre es tatsächlich wirtschaftlich sinnvoll, eine um 80 % teurere Wärmepumpe zu kaufen. Hätte diese dann sogar noch eine deutlich höhere Energieeffizienz und würde so erheblich Energiekosten sparen, wäre sie unschlagbar. Das ist zwar alles im Konjunktiv geschrieben, aber es gibt eine solche Wärmepumpe tatsächlich.
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Fazit
Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite aus Sicht des Bestandshalters ist hoch komplex und benötigt ein interdisziplinäres Team mit viel Erfahrung. Milchmädchenrechnungen auf dem Bierdeckel werden dem großen Risiko eines Investments in ein Bürogebäude mit langem Lebenszyklus nicht gerecht.
