Technologie und Innovation: So sanieren Sie Ihre Büro-Immobilie in ein Smart Building
Smarte Bürogebäude haben zunächst einmal die Eigenschaft, dass sämtliche Daten so erfasst und aufbereitet werden, dass sie zentral und in wechselseitiger Abhängigkeit analysiert werden können. Bürogebäude haben zum Beispiel unterschiedliche Software für die Heizwärmeerzeugung, die Kälteerzeugung, die angemessene Wärme- und Kälteverteilung, die Beleuchtung oder das elektronische Schließsystem. Erfahren Sie unten weitere Details!
Interkultureller Flohzirkus
Fast jede herstellerseitig installierte Software spricht in Form von so genannten Protokollen ihre eigene Sprache. Und genauso, wie Chinesen, Amerikaner, Franzosen und Deutsche sich nur dann verstehen, wenn man auch die andere oder eine gemeinsame Sprache spricht, funktioniert das auch im Gebäude. Es muss ein Übersetzer (Gateway) installiert werden, der dafür sorgt, dass die Daten in einer einheitlichen Form behandelt werden können. So ergibt es zum Beispiel einen Sinn, dass beim "Scharfschalten" einer Alarmanlage alle für diese Funktion freigegebenen Geräte einschließlich des Kunstlichtes ausschaltet. Das spart viel Stand-By-Energie und niemand muss sich darum kümmern.
Solche intelligenten Funktionen werden aktuell auch in Neubauten noch hart codiert, was eine weitere Abhängigkeit, nämlich die von dem Gebäudesystemtechniker, schafft. Der Flohzirkus aus unterschiedlichen Sprachen wächst also. Bürogebäude, die für Künstliche Intelligenz (KI) vorbereitet sind, werden hier wieder zu einer Vereinfachung führen. KI spricht viele Sprachen und das, ohne sie jemals gelernt zu haben. Das lässt sich auf eine Büroimmobilie perfekt übertragen.
Apropos Protokolle, wir empfehlen dringend Hardware und Software so auszusuchen, dass so genannte offene Protokolle (also solche, die einen Standard für viele Anbieter darstellen) genutzt werden können. Abhängigkeiten von einzelnen Firmen oder Produkten können richtig übel und teuer werden. Gerade über den Lebenszyklus eines Bürogebäudes können hohe Kosten auflaufen.
Automatisierung im Sinne von Raumklimakomfort und Energieeffizienz
Damit ein Bürogebäude zur Zufriedenheit der Nutzerinnen und Nutzer funktioniert, energieeffizient ist und am besten klimaneutral betrieben wird, sollten die wichtigen Funktionen automatisiert sein. Zahlreiche Anbieter am Markt offerieren dafür Software. Die Sensoren zum Beispiel für Temperatur, Luftqualität oder Helligkeit werden mit den Zustandsdaten der Anlagentechnik wie Ventilstellung, Vorlauf- oder Rücklauftemperatur der Heiz- oder Kühlzentrale abgefragt und in sinnvolle Befehle übersetzt. Diese wiederum werden an die Gebäudetechnik übertragen.
Das klingt einfach, ist es aber nicht. Da Gebäude als Unikate mit unterschiedlicher Bauphysik und Technik gebaut wurden, müssen Hausmeister und Gebäudesystemtechniker, die ihre Software laufend anpassen, häufig Monate oder Jahre miteinander arbeiten, ehe es funktioniert. Hierzu gibt es einen wichtigen Tipp: Lassen Sie eine Gebäudesimulation als rechnerische Analogie zu Ihrem Gebäude anfertigen.
Wie Sie die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung bei Bürogebäuden herstellen, lesen Sie hier!
Big Data, Künstliche Intelligenz (KI) und Vorhersage
Sammelt eine Büroimmobilie viele Daten, die strukturiert aufbereitet und aussagekräftig sind, dann können maschinelles Lernen oder Künstliche Intelligenz Muster in den Daten erkennen und eigenständig lernen. Schließlich sind Raumklimakomfort und Energieeffizienz Konkurrenten und daher ergibt es einen Sinn, sehr kleinteilig automatisiert nachzujustieren, mit wie wenig Energie der maximale Raumklimakomfort erreicht wird. Da Gebäude aufgrund ihrer thermischen Speichermasse träge Systeme sind, können aus den Daten anhand eingekaufter Wetterdaten der nächsten drei Tage Voraussagen für den zukünftigen Gebäudebetrieb abgeleitet werden. Auch das sorgt für erhebliche Effizienz und die Absicherung der Gebäudefunktion.
Hier erfahren Sie, wie die Gebäudesimualition bei der Sanierung von Bürogebäuden hilft, teure Fehlentscheidungen zu vermeiden ...
Weniger ist mehr
Bei aller Euphorie für technische Systeme und Künstliche Intelligenz empfehlen wir zunächst immer eine solide integrale Planung einer zu sanierenden Immobilie mit den Methoden der Natürlichen Klimatisierung. Das Ziel muss es sein, mit möglichst wenig Technik, kleiner Leistung für Heizung und Kühlung und auch wenigen Sensoren auszukommen. Schafft man hybride Energieerzeugungssysteme und hybride Energieverteilsysteme (Heizkörper, Bauteilaktivierung, Kühldecke) also Systeme, bei denen zwei oder mehr Technologien dieselbe Aufgabe übernehmen, kann es sein, dass die demnächst befragte KI empfehlen wird, den Planer zu wechseln. Denn auch KI kann physikalische Unzulänglichkeiten nicht heilen.
Bürogebäude und Internet of Things (IoT)
Uhren, Laufschuhe, PKWs, Smartphones, Fahrräder oder Kühlschränke sie alle verfügen heute über Sensoren und senden erfasste Daten in das Internet. Es ist daher naheliegend, dass eine zukunftsfähige Büroimmobilie eine Schnittstelle zu einer eigenen Cloud benötigt. In der Cloud können diese externen Geräte mit dem Verwaltungsgebäude interagieren, was wieder neue Funktionen ermöglicht. Ein smartes Bürogebäude ist daher Upgrade-fähig und wird sich hinsichtlich seiner Funktion im Lebenszyklus mehrfach neu erfinden.
Unikat versus Seriensystem
Serielles Sanieren von Bürogebäuden wird zum Standard werden. Bei einem größeren Immobilienportfolio werden die Betreiber geradezu wahnsinnig werden, wenn nicht nur in jeder Büroimmobilie ein "Technikzoo" sein Unwesen treibt, sondern wenn auch noch das Immobilienportfolio ein bunter Zoo ist. Der Betrieb des Portfolios wird so richtig teuer und es ist heute schon absehbar, dass aufgrund des demographischen Wandels die Spezialisten fehlen werden, die zum Betrieb von Unikaten notwendig sind.
Millionen von iPhones laufen mit identischer Software. Das ist möglich, da die Hardware der unterschiedlichen iPhones immer dieselben Andockpunkte anbietet. Durch eine Plattformstrategie, die Apple oder auch Anbieter von PKWs und anderen Produkten betreiben, kann die Hardware variieren, während die Funktion immer identisch ist. Dieses Prinzip wird sich auch bei Immobilien durchsetzen.
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