Leitfaden für die klimaneutrale Sanierung oder Revitalisierung von Bürogebäuden
Dieser Leitfaden richtet sich an diejenigen, die ihr Bürogebäude im Markt neu positionieren wollen oder müssen, da die Immobilie schon ein Stranded Asset ist oder absehbar sein wird. Richtig positionierte Bürogebäude erzielen Spitzenmieten, während andere nicht mehr vermietbar sind. Eine Sanierung bzw. Revitalisierung ist also anzuraten!
Klimaneutralität ist keine Frage mehr
Wir gehen bei diesem Leitfaden davon aus, dass ein klimaneutrales Bürogebäude entstehen soll, da alles andere in Zukunft weder vermietbar noch verkaufbar sein wird. Die EU hat mit dem CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor) ein Tool geschaffen, das zu jedem Zeitpunkt bis 2050 bewertet, ob der Gebäudebetrieb einer Büroimmobilie noch unterhalb eines Zielwertes für den Ausstoß von Kohlendioxid liegt. Ist dies nicht der Fall droht bei Gewerbebauten eine Zwangssanierung. Erste Mitgliedsstaaten der EU haben dies bereits juristisch verpflichtend geregelt.
Der CRREM-Pfad kann im Rahmen der Planung noch mit Plandaten gefüllt werden, sobald das sanierte Bürogebäude aber in Funktion ist, werden Messdaten für den CRREM-Pfad benötigt. Warum ist das wichtig? Wir alle wissen, dass „Prospektwerte“ und die Realität für Energiebedarfe weit auseinanderdriften. Während bei einem PKW der Energiebedarf um 20-30 % zwischen Prospekt und Realität abweichen, sind dies bei Büroimmobilien teilweise 100 oder 200 %, wie wir in Reihenuntersuchungen nachgemessen haben. Warum ist das so? Bürogebäude sind Unikate und kein Serienprodukt wie ein PKW. Daher gibt es deutlich größere Fehlerquellen und leider auch immer wieder andere. Hat man also nach bestem Wissen und Gewissen ein Bürogebäude teuer saniert, kann es dennoch passieren, dass die Büroimmobilie nicht klimaneutral ist und so den Anforderungen der EU-Taxonomie nicht gerecht wird. Das kann dann eine sehr teure Erkenntnis sein.
Die Komplexität der Sanierung oder Revitalisierung
Sanierung oder Revitalisierung sollen dem Bürogebäude ein zweites Leben schenken. Wie schafft man es, eine Sanierung oder Revitalisierung eines Bürogebäudes so umzusetzen, dass sie auch sicher zum Ergebnis führt? Im Spannungsfeld von Markttauglichkeit, New Work und Klimaneutralität sollen die Kosten und die Wirtschaftlichkeit nicht vergessen werden. Eine Immobilie, die kein Geld verdient, ist nicht nachhaltig. Wie erreicht man also die hohen Ziele bei gleichzeitig hoher Kosten- und Qualitätssicherheit? Die Lösung ist ganz einfach und wir finden sie in der Industrie mit erstaunlichem Ergebnis.
Das Serienprodukt ist die Antwort. Bei einem Serienprodukt wiederholen sich Eigenschaften und Prozesse. Durch diese Wiederholung kann aus Fehlern gelernt werden und kann ein ständiger Verbesserungsprozess initiiert werden. Und noch besser ist, dass bei einem Serienprodukt Arbeitsschritte gespart und Kosten verschlankt werden können. Kann denn ein individuelles Bürogebäude ein Serienprodukt sein? Ja das funktioniert, wie wir mit unserem Produkt BOB beweisen. Die Funktion eines BOBs ist identisch und die Architektur hat viele Freiheitsgrade, was dann optisch wie ein Unikat aussieht, ohne dass es ein Unikat ist. Mit Funktion meinen wir den ökologischen Fußabdruck, den Energiebedarf, die Nebenkosten, das Raumklima, die Lieferkette, Services aus Mietersicht, die Bedienung des Bürogebäudes usw.
Produktoptimierung und Qualitätssicherung in der Sprache der Industrie
Die Industrie nutzt zahlreiche Managementverfahren wie zum Beispiel den kontinuierlichen Verbesserungsprozess (KVP), Six Sigma oder das Toyota Produktionssystem (TPS). Mit diesen Methoden und umfangreichen Toolbaukästen werden Qualitätsziele gemanaged und erreicht und dabei besteht Qualität eben auch aus Zeit und Geld. Porsche hat sich Anfang der 1990er durch Einführung des TPS aus einer tiefen Krise gearbeitet und wurde wieder ein erfolgreiches Unternehmen. Heute berät die Porsche Consulting Unternehmen und gibt dieses Knowhow weiter. Die Methoden haben sich also mehrfach bewiesen und es ist an der Zeit, diese auf die Immobilienbranche, bei der es um ebenso viel Geld geht, zu übertragen.
Kern aller Managementsysteme ist ein Kreislauf aus sich wiederholenden Tätigkeiten:
- Definition des zu erreichenden Ziels (Qualität, Zeit, Geld)
- Analyse von Problemen, Ursachen und Einflussparametern
- Konzeption von zukunftsfähigen Lösungen
- Umsetzung der Lösungen als Prototyp und später als Serie
- Messen des Ergebnisses und Abgleich mit den Zielen
- und dann beginnt der Kreislauf von Neuem
Ziel des Kreislaufs ist es, ein lernendes System zu sein und so immer besser zu werden. Dabei geht es häufig nicht darum, die Qualität ewig zu steigern. Vielmehr geht es darum, das Produkt in immer kürzerer Zeit mit immer geringeren Kosten und stabiler Qualität zu liefern. Auch Qualitätsreduktionen an den Stellen, die keinem Kunden wichtig sind, sind Ergebnisse des lernenden Systems. Was für ein Traum für die Immobilienbranche und diesen wollen wir wahrmachen. Laden Sie unseren Leitfaden herunter und sehen Sie sich unsere Übersetzung der Methoden aus der Industrie auf die Sanierung und Revitalisierung von ganzheitlichen Bürogebäuden an. Viel Spaß!
leitfaden_buerogebaeude_sanierung.pdf Stand 20.12.24
leitfaden_buerogebaeude_sanierung.pdf Stand 14.1.25
