Nachhaltiges Bürogebäude

Nachhaltiges Bauen bedeutet für BOB, im Lebenszyklus des Gebäudes und darüber hinaus zu denken und möglichst viele Folgen für Mensch, Umwelt und Wirtschaftlichkeit im Blick zu halten. Ein Bürogebäude wird geplant, gebaut, betrieben und später einmal abgerissen. Wenn alle Entscheidungen zu Beginn eines Projektes unter Berücksichtigung der langfristigen Folgen getroffen werden, dann wird nachhaltiges Bauen Realität.

Natürlich ist nachhaltiges Bauen heute ein Aspekt von Wirtschaftlichkeit in der Entwicklung von Immobilien geworden. Daher achten institutionelle Immobilienunternehmen beispielsweise verstärkt auf Zertifikate wie das DGNB-Siegel, das wir Ihnen am Ende dieser Seite vorstellen. Nachhaltigkeit ist aber auch eine Botschaft, die Ihr Unternehmen an Kunden und Mitarbeiter aussendet. Daher müssen Aussagen zur Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes transparent und nachvollziehbar sein. Ein Nachhaltigkeitszertifizierung ist daher ein guter belastbarer Weg dahin.

Nachhaltige Entscheidungen sollen für die Menschen, die Umwelt und die Wirtschaftlichkeit getroffen werden. Mit den drei P’s People, Planet, Profit haben Sie eine Eselsbrücke für die drei Aspekte der Nachhaltigkeit.

People

Bürogebäude schaffen es nur selten, allen Damen und Herren zu dienen. Planer, Bauausführende, Bauherr, Mieter, Betreiber und die im Umfeld betroffene Öffentlichkeit sollten von dem Bürogebäude profitieren, wenn es dem Anspruch der Nachhaltigkeit gerecht werden soll. Bei BOB ist dieser Anspruch in den Namen Balanced Office Building = BOB eingeflossen. Mit der Balance meinen wir den Interessenausgleich zwischen den Beteiligten. Wenn der Mieter zum Beispiel kleine Nebenkosten zu zahlen hat, die der Bauherr durch ein teureres Bürogebäude erkauft hat, dann ergibt das dann einen Sinn, wenn der Bauherr die Miete anheben kann, ohne dass es für den Mieter teurer wird. Bei BOB ist das Realität.

Ein Bauvorhaben, bei denen der Bauherr die Preisverhandlung mit den Bauunternehmen so weit treibt, dass diese kaum noch wirtschaftlich arbeiten können, ist ebenso wenig nachhaltig. Sollte das Unternehmen sogar Insolvenz anmelden müssen, hat der Bauherr neben wahrscheinlichen versteckten Qualitätsmängeln auch noch einen wirtschaftlichen Schaden. Das öffentliche Bauen, bei dem große Bauvorhaben sogar europaweit ausgeschrieben werden müssen, ist ein schönes Beispiel für diesen Unsinn.

Damit ein Bürogebäude perfekt für alle Beteiligten Nutzen bringt, hat BOB die Planungs- und Bauprozesse sehr präzise geplant. Wie in der Industrie wird mit modernen Methoden der Digitalisierung und der Projektsteuerungsmethode namens Scrum Transparenz geschaffen. Jeder Experte und jedes Gewerk kennt seine Rolle und arbeitet quasi am Fließband. In einem fließenden Prozess, in dem jeder Experte seine Aufgaben (Tickets) kennt und bearbeitet, ist für die nachfolgenden Gewerke erkennbar, wie und wann sie sich einbringen sollen. Die Summe der Tickets mit der Angabe der Dauer und der Verknüpfung ergeben einen Zeitplan. Da der Bearbeitungsstand jedes Tickets vom jeweiligen Inhaber online gepflegt wird, können Bauherr und die folgenden Gewerke den Zeitplan und die Risiken der Fertigstellung rechtzeitig einsehen. Das Problem in Planung und Bau ist meist nicht, dass es Probleme gibt, sondern das eigentliche Problem ist, dass diese erst dann ans Tageslicht kommen, wenn die Problembehebung schon sehr aufwendig ist. Da jede Aufgabe (Teppichboden verlegen, Fenster einsetzen …) auch mit Geldströmen verbunden ist, können wir bei BOB nach Abarbeitung der Tickets eine genaue Bilanz ziehen, welche Leistung monetär erbracht wurde. Diese wirtschaftliche Transparenz lieben Bauherrn, Projektsteuerer und auch die finanzierende Bank.

Planet

Vermeidung von Energiebedarf und die Schonung von Ressourcen gelingen bei BOB durch die genaue Kenntnis des Systems. Der Energiebedarf wird in ausführlichen Simulationen mit den Wetterdaten des Standortes und vielen weiteren Eingabeparametern simuliert. Durch die Simulation wird der noch nicht gebaute BOB „vermessen“ und optimiert. Energiebedarf für Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung sind das Ergebnis einer Simulation. Sind die BOB-Experten nicht zufrieden, werden Parameter des Gebäudes geändert. Aufgrund des unterschiedlichen Klimas unterscheidet sich zum Beispiel der Glasanteil eines BOBs in Freiburg von dem in Hamburg. Das ist zwar kaum zu erkennen, hat aber große Auswirkungen.

Die Baubranche kennt viele Energiestandards, die eingehalten werden sollen oder müssen. Die Energieeinsparverordnung zum Beispiel ist die staatliche Vorgabe für die Energieeffizienz eines Gebäudes. Passivhaus, Plusenergie oder Nullemission sind hingegen Standards, die freiwillige Verbesserungen fordern. Allen Standards gemein ist, dass sie nur auf dem Papier erfüllt werden müssen. Keiner der Standards fordert die Nachmessung. Und das ist auch gut so, möchten wir ironisch anmerken. Von uns nachgemessene angeblich hocheffiziente Bürogebäude haben 200 – 900 % (das ist kein Schreibfehler) an Energiebedarf benötigt. Diese Ergebnisse haben mit Energieeffizienz nichts zu tun und toppen noch die Skandale der Automobilindustrie.

Ein BOB hat immer einen Bordcomputer. Mit der Software BOB.i kann der Nutzer in Echtzeit sehen, ob BOB die Energiesparziele einhält. Sollte dies nicht der Fall sein, dann greift die Energie- und Nebenkostengarantie, die BOB mit Ihnen abschließt. Der wirtschaftliche Schaden liegt also bei uns. Nur so ist garantiert, dass sich jemand um die Energieeffizienz nachhaltig kümmert und nur so ist zu erklären, dass BOB nachgemessen einen deutschen Rekord für Energieeffizienz aufgestellt hat. Sollten Sie also Erster werden wollen, sind Sie hier richtig.

Der Verbrauch von stofflichen Ressourcen sollte ebenso minimiert werden. Wie auch bei der Energiebilanz betrachten wir den Gesamtprozess der Ressourcengewinnung von der Kupfermine bis auf die Baustelle. Der so genannte ökologische Fußabdruck bilanziert, welche Umweltschädigung durch die Nutzung einer Ressource ausgeht. Das hört sich logisch an, aktuell fehlen aber noch sehr viele Daten der Zulieferer. Zukünftig wird es diese Daten aber geben und dann können wir bei BOB über die BIM-Datenbank (Building Information Modeling) auf Knopfdruck den ökologischen Fußabdruck bestimmen und minimieren. Wie auch bei der Energieeffizienz sind das Monitoring und damit die detaillierte Kenntnis des Bedarfs die Voraussetzung für eine Optimierung.

Die Fassade ist bei BOB in zerlegbaren Schichten aufgebaut. Tragende Wand, Dämmung und Fassadenoberfläche sind mechanisch verbunden. Müssen Sie zum Beispiel die Dämmung nach 20 Jahren erneuern oder reißen Sie das Gebäude ab, lassen sich die Schichten wieder trennen und weiternutzen. Recycling ist eine wichtige Komponente der Ressourcenschonung. Während die PKW-Industrie 80 % der Komponenten recyclen kann, ist in der Baubranche noch großer Nachholbedarf für dieses Thema.

Profit

Für Bauherr, Mieter, Planer und Bauausführende ist ein Bürogebäude natürlich auch ein Wirtschaftsfaktor. Dabei sind die Interessen nicht gleich gelagert. Der Bauherrin könnten zum Beispiel die Nebenkosten egal sein, da der Mieter sie bezahlt. Das wäre zwar kurz gedacht, da Bürogebäude mit kleinen Nebenkosten höhere Kaltmieten und Verkaufspreise erzielen, aber dieses Ergebnis muss bekannt sein, damit es auch beachtet wird.

Wir von BOB sind der Meinung, dass die Zusammenhänge und Wechselwirkungen viel zu komplex sind, um diese Entscheidungen den Beteiligten, die sich unter Umständen bei einem Bauvorhaben zum ersten Mal begegnen, zu überlassen. Daher haben wir uns zur Aufgabe gemacht, hunderte von Bauteilen und Konzeptentscheidungen anhand von Lebenszykluskosten zu treffen. Wie bei einem PKW, bei dem Karosserie, Motor und Software aufeinander abgestimmt sind, ist dies bei BOB auch so. Grundriss und Flächeneffizienz haben Wechselwirkungen mit der Energieeffizienz und diese wiederum hat Wechselwirkungen mit dem Raumklima und dem gesunden Bauen. Und da Flächeneffizienz die zu mietende oder zu bauende Fläche bestimmt, da Energieeffizienz die Energiekosten definiert und da gutes Raumklima und gesundes Bauen die Produktivität der Mitarbeiter verbessert, sind alle Aspekte wieder wirtschaftlich miteinander verknüpft.

Nachhaltigkeit im Film

Die drei Ps zeigen, wie komplex das Thema Nachhaltigkeit ist. Was Nachhaltigkeit bei Bürogebäuden ausmacht, zeigt Ihnen unser Erklärfilm.

Nachhaltigkeitssiegel

Energiebedarf lässt sich messen und vergleichen. Nachhaltigkeit hingegen ist ein komplexes Zusammenspiel verschiedener Kriterien und es gäbe keine echten Benchmarks, wenn nicht Organisationen wie die DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), LEAD, BREEAM oder HQE Punktesysteme mit Kriterien und Güteklassen aufgestellt hätten. Ein externer Auditor prüft die Erfüllung der Kriterien in Planung, Bau und Betrieb und sorgt somit für Objektivität bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit des Bürogebäudes.

BOB nutzt das System der DGNB und erreicht den Qualitätsstandard Gold. Durch den externen Auditor der DGNB haben Sie als Mieter oder Bauherr die Gewissheit, dass Nachhaltigkeit auch wirklich bei BOB erreicht wird.