Gebäudebetrieb

Im BOB-Konzept ist alles auf einen tadellosen Betrieb und eine langfristige Kostengünstigkeit ausgerichtet. Denn was nützt Ihnen ein noch so repräsentatives Gebäude mit glänzenden Glasfassaden, spiegelglatten Marmorböden und goldenen Wasserhähnen, wenn Sie und Ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aufgrund von Überhitzung und dicker Luft nicht gescheit arbeiten können?  

Im Gebäudebetrieb entscheidet sich, ob ein Bürogebäude gut oder perfekt ist. Ein Serienprodukt wie BOB hat die Möglichkeit, aus den Betriebserfahrungen aller BOBs zu lernen und so immer besser zu werden. Maßgebendes Feedback ist dabei die Rückmeldung der Nutzer bzw. Mieter, der Betreiberfirmen und der Investoren. Wir sammeln diese Betriebserfahrungen und entwickeln für Sie das Büro weiter.

Die Inbetriebnahme erfolgt bei BOB sehr sorgfältig, damit ein langfristiger sicherer und vor allem sparsamer Betrieb im Lebenszyklus des Gebäudes gewährleistet ist. 

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Was denken Sie? Wie viele Funktion sind bei der Inbetriebnahme eines Bürogebäudes eigentlich zu überprüfen, ob sie auch tatsächlich so ablaufen wie geplant? Beim BOB-Inbetriebnahme-Management werden alle Funktionen systematisch betrachtet und die Prüfung nach einheitlichen Standards durchgeführt. Das Inbetriebnahmemanagement erkennt fehlerhafte Funktionen und beseitigt sie unmittelbar.

Inbetriebnahme

Die Inbetriebnahme ist der Übergang vom gebauten Objekt in den Betrieb. Bei der Inbetriebnahme werden sämtliche Funktionen eines Bürogebäudes geprüft und abgenommen. Weit über 500 Funktionen sind dabei zu prüfen. Funktionieren sollen zum Beispiel: Heizsystem, Kühlsystem, Lüftungsanlage, rekuperativer Wärmetauscher, Fußbodenheizung, Betonkernaktivierung, Kühlsegel, Warmwasserbereiter für das Trinkwasser, Brandmeldeanlage, Alarmanlage, Kommunikationstechnik, Förderanlagen, Bürobeleuchtung, Treppenhausbeleuchtung, Notbeleuchtung, Außenbeleuchtung, Serverkühlung, kraftbetätigte Türen, elektronisches Schließsystem, Türklingelanlage, Paketstation, Rauchwärmeabzug, Klappensteuerung Treppenhaus, Sensoren Temperatur, Sensoren Luftfeuchte, Sensoren Helligkeit, Sensoren Luftqualität, Wetterstation und noch einiges mehr. Dabei haben alle Anlagen unterschiedliche Parameter, die geprüft werden müssen. Welche Vorlauftemperatur erzeugt die Heizung im Winter, im Frühjahr oder Herbst? Und geht sie auch wirklich im Sommer aus? Alleine die Parameterlisten füllen ein kleines Buch.

Diese Fleißarbeit wird selten konsequent durchgeführt, da sie sehr aufwendig ist und da sie eben noch händisch durchgeführt werden muss. Ihr PKW ist hier schon weiter und auch BOB arbeitet an einer vollständigen Automatisierung der Inbetriebnahme. Unser Traum ist, dass BOB sich in wenigen Jahren selbst prüft und das mehrmals im Monat. Fehler erkennt BOB dann bevor ein Nutzer auch nur ahnt, dass etwas falsch läuft.

Upgrade und Update

Apropos Traum: BOB entwickelt sich stetig weiter. Damit auch bereits gebaute BOBs von innovativen Funktionen profitieren, kann die zentrale Software BOB.i einem Upgrade unterzogen werden. Wie bei einem industriellen Produkt ist die technische Basis des BOBs identisch, so dass auf Knopfdruck alle BOBs die neue Funktion erhalten.

Gestenerkennung, Spracherkennung, Navigation für Blinde, automatische Funktionsprüfung: diese und viele weitere Entwicklungen, die einen Sinn ergeben und Nutzen stiften, lassen sich so einfach und schnell integrieren.

Und da auch BOB selbstverständlich Fehler macht oder auch einfach nur neue Optimierungen entwickelt, werden die Verbesserungen einfach per Update von BOB.i eingespielt.

Facility Management

Ein Bürogebäude und deren technische Anlagen ebenso wie  die Tiefgarage oder die Außenanlagen sind zu reinigen, zu warten oder instandzusetzen. Auf diese Weise werden die Funktion und das attraktive BOB- Erscheinungsbild im Lebenszyklus erhalten. Neben dem Technischen Facility Management gibt es auch kaufmännische Aufgaben, die strukturiert und bei jedem BOB immer wieder gleich durchgeführt werden. Mieter, die in mehreren BOBs eine Fläche anmieten, schätzen die bekannten Abläufe.

Bei Umnutzungen wird das BOB-BIM-Modell fortgeschrieben, damit der digitale Zwilling auch ein Zwilling bleibt. Nur so ist gewährleistet, dass auch Jahre nach dem Einzug bekannt ist, wie das Gebäude funktioniert und welches Kabel welche Funktion hat.

Das Facility Management führt eine Gesellschaft der BOB-Gruppe in Verbindung mit der Energiegarantie durch.

Energiegarantie

Die Energiegarantie, die BOB Ihnen mit einem Rekordwert für geringen Energieverbrauch für Bürogebäude gibt, ist einzigartig in Deutschland. BOB garantiert Ihnen zunächst für die ersten 10 Jahre des Gebäudebetriebs den Energiebedarf für Heizung und Kühlung. Werden die gemessenen Energiewerte überschritten, erhalten Sie Geld zurück. Dies ist die ehrlichste Form von Aussagen zur Energieeffizienz. Warum machen wird das? Zum einen, weil wir zeigen wollen, welche Überlegenheit ein Bürogebäudesystem im Unterschied zu einem Unikat hat und zum anderen sind wir der festen Überzeugung, dass wir alle einen konsequenten Beitrag zum Schutz vor dem Klimawandel leisten müssen. 2.000 m² BOB-Fläche haben übrigens den Energiebedarf eines Einfamilienhauses. Das nennen wir Effizienz.

Nutzerbefragung

Jeder Sensor für das Raumklima ist nur ein Hilfsinstrument. Die richtige Aussage zur Empfindung des Raumklimas oder anderer Services eines Bürogebäudes kann nur der Nutzer geben. Daher sammeln wir per BOB.i Einschätzungen der Menschen im BOB, die mit der Sensorik abgeglichen und ausgewertet werden. Dies alles geht in Sekundenschnelle, so dass der Nutzer seinen Einfluss auf das BOB-System behält.

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Monitoring

Damit Sie und wir als Garantiegeber laufend Transparenz über den Energiebedarf haben, führen wir ein umfassendes Monitoring durch. Die Steuerungssoftware BOB.i kann dabei alle Daten in Echtzeit anzeigen. Sie kennen dies von dem Bordcomputer Ihres PKWs, für Bürogebäude ist dies noch neu. Auch das Raumklima wird mit Raumtemperatur, Luftqualität und Luftfeuchte mit stündlichen Messdaten aufgezeichnet und kann in einem Wolkendiagramm übersichtlich angezeigt werden. 8.760 Messdaten pro Jahr kommen so alleine für einen einzigen Raum und einen einzigen Sensor zustande, wie viel Messdaten es pro Jahr in Summe sind, sehen Sie gleich links.

Diese Messdaten werden ausgewertet und bieten einen großen Erfahrungsschatz. Bei welchen Parametern wurde welches Raumklima mit welchem minimalen Energieeinsatz erreicht? Diese und viele weitere Fragen können beantwortet werden und machen BOB ständig schlauer. Dabei lernt ein BOB von dem anderen.

Umbau

Wir können wetten, dass in der Nutzungsphase Ihres BOBs eine Umnutzung stattfinden wird. Vielleicht sollen neue Teams in 4er Büros gebildet werden oder Sie vermieten eine Fläche einfach unter. Jetzt müssen Systemwände versetzt, die Programmierung der Schalter erneuert und die Raumnummern neu vergeben werden. Das alles soll in wenigen Tagen erfolgen, schließlich kostet jeder Arbeitstag kostbare Produktivität Ihres Teams. Wir haben uns darauf spezialisiert auch diesen Service aus einer Hand anzubieten. Ein Umbau läuft so als echter Service schnell und reibungsfrei ab.

Weitere Services

BOB dient den Menschen und zufriedene Nutzer und erfolgreiche Firmen adeln das BOB-System. Daher hören wir Ihnen genau zu. Per BOB.i können Sie nicht nur ein Feedback über das Raumklima geben, sondern Sie können uns auch eine Anregung für weitere Services senden. Und wie immer bei einem Seriensystem sorgen wir anschließend dafür, dass neue Services, von denen wir überzeugt sind, bei allen BOBs verfügbar sind. BOB ist ein lernendes System, das sich in rasanter Geschwindigkeit weiterentwickelt.