Warmmiete für Bürogebäude

Für das hochwertige Bauen von Bürogebäuden gibt es einen Zielkonflikt, sofern das Bürogebäude nicht von einem Selbstnutzer gebaut wird. Der Investor bezahlt die Investitionskosten und der Mieter die Nebenkosten.

Warum soll der Investor ein energieeffizientes und nachhaltiges Bürogebäude bauen, wenn er damit Geld verliert? Er kann auf einen höheren Wiederverkaufswert spekulieren und wird damit auch Recht behalten, aber zu Beginn investiert er eben mehr und geht ins Risiko. Die Warmmiete ist hier eine gute Lösung. Den Mieter interessiert einzig die Warmmiete für seine Bürofläche, denn das sind die wahren Kosten, die er bezahlt. Dabei erweisen sich viele Bürogebäude mit geringer Nebenkostenpauschale als kleines Groschengrab. Abgerechnet werden nämlich die wahren Nebenkosten, die Vorauszahlung hat keine rechtliche Bedeutung. Und so erlebt der Mieter die große Überraschung bei der ersten Abrechnung. Hat er einen Mietvertrag über zehn Jahre unterschrieben, dann zahlt er jetzt noch neun Jahre diese erhöhten Nebenkosten und wenn er Pech hat, steigen die Nebenkosten durch Inflationsrate und Energiekostensteigerung deutlich weiter.

Die Warmmiete für eine Bürofläche ist hier schlauer. Der Mieter kennt exakt seine Nebenkosten und muss bestenfalls per Indexierung die Preissteiergungsraten bezahlen, was er aber überall tun müsste. Der Investor kann bei der Vereinbarung einer Warmmiete in ein höherwertiges Bürogebäude investieren. Denn da die Nebenkosten geringer als beim Wettbewerber sind, kann er eine höhere Kaltmiete verlangen und trotzdem im ortsüblichen Rahmen bleiben. Ein Bürogebäude BOB zum Beispiel hat im Unterschied zu anderen Bürogebäudeneubauten 0,5 bis 1 €/m² geringere Nebenkosten, so dass die Kaltmiete um diesen Betrag angehoben werden kann, ohne dass der Mieter einen Nachteil hat. Im Gegenteil: Er kommt in den Genuss eines behaglichen, hocheffizienten und die Gesundheit seiner Mitarbeiter fördernden Bürogebäudes. Durch die Anhebung der Kaltmiete erhält der Vermieter einen um etwa 5-10 % höheren Ertrag. Damit sind die Mehrkosten, die er durch die Investition in ein Energie- und Nebenkosten-optimiertes modernes Bürogebäude hat, mehr als kompensiert.

Damit die Warmmiete für den Investor kein Riskio darstellt, garantiert die BOB AG für 10 Jahre dem Mieter die extrem geringen Energiekosten des BOBs.

Und da BOB das energieeffizienteste nachgemessene Bürogebäude Deutschlands ist, gibt es bei dieser Lösung nur Gewinner.