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BOB-Ausstattung

Was kostet ein BOB?

Was kostet ein Bürogebäude?

Gerne erläutern wir Ihnen nachfolgend die Kosten eines Bürogebäudes. Das Thema ist allerdings deutlich umfangreicher, als Sie vielleicht erwartet haben. Aspekte wie Flächenineffizienz, Unproduktivität durch schlechtes Raumklima, hohe Energie- und Nebenkosten oder schlechte Wiederverkaufswerte (ökonomische Nachhaltigkeit) sind deutlich wichtiger als die reinen Investitionskosten. Daher wiederholen wir gerne eine alte Weisheit der Immobilienwirtschaft: Billig bauen, können Sie sich nicht leisten!

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit und dann erfahren Sie hier alle Kostenaspekte eines Bürogebäudes und wissen anschließend, was ein preiswertes Bürogebäude ist. Beginnen wir mit einem Beispiel: Bei 2.000 m² Bürofläche entstehen in 20 Jahren bei einem durchschnittlichen Bürogebäude folgende Kosten (alle genannten Zahlen sind Nettozahlen also zzgl. Mehrwertsteuer):

Kostenposition in 20 Jahren Kosten
Grundstück, Außenanlage, Bürogebäude, Innenausbau 4.400.000 €
Energiekosten (Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung) 800.000 €
Nebenkosten (Wartung, Verwaltung, Steuern, Reinigung...) 1.800.000 €
Personalkosten 121.000.000 €

Was soll das denn, warum haben wir die Personalkosten in die Liste aufgenommen? Ganz einfach, weil Unproduktivität durch falsches Raumklima bisher in die Bilanz von Bürogebäuden nicht eingeht. Und das ist ein grober Fehler. Angenommen ein Bürogebäude würde eine Unproduktivität von 10 % erzeugen, dann entspricht dies in 20 Jahren 12 Mio. € oder drei niegelnagelneuen Bürogebäuden. Wir erläutern Ihnen später, warum diese 10 % gar nicht abwegig sind. Aber auch nur 3 % Unproduktivität entsprechen eben den Kosten eines neuen Bürogebäudes. Es ist also deutlich, dass es sich hier um eine Kostenposition handelt, die von großer Bedeutung ist.

Auch die Nebenkosten sind relevant. Im Beispiel oben werden immerhin 2,6 Mio. € nur für Nebenkosten aufgewendet. Und es fehlt noch die wichtige Position der Instandhaltung. Wenn das Gebäude zu diesem Zeitpunkt zu einem Drittel abgenutzt sein sollte (60 Jahre Lebensdauer wären schon eine ordentliche Zeit), dann kommt ohne zinstechnische Effekte einfach betrachtet noch einmal ein Drittel der Investitionskosten, also ca. 1,5 Mio. € für die Abnutzung hinzu. Das sind in Summe 4,1 Mio. € und schon wird deutlich, dass die gesamten Nebenkosten in 20 Jahren den Investitionskosten entsprechen.

Ein weiterer großer Einflussfaktor ist die Flächeneffizienz, die Auskunft darüber gibt, wie die notwendige Fläche für einen Mitarbeiter im Gebäude verteilt ist. Wir hatten schon Anfragen von Mietern oder Investoren, die im Bestand 2.000 m² Bürofläche angemietet hätten, für den selben Mitarbeiterflächenbedarf aber nachher mit 1.700 m² bei einem BOB mit vergleichbaren Komfort auskamen. Das ist eine Flächen- und Kosteneinsparung (Investitionskosten oder Kaltmiete) von 15 %. Auch dazu machen wir eine Beispielrechnung:

Kostenposition Bestandsobjekt Neubau z.B. BOB
notwendige Fläche 2.000 m² 1.700 m²
Kaltmiete 8 €/m² Monat 11 €/m² Monat
Energie- und Nebenkosten 3,5 €/m² Monat 1,6 €/m² Monat
Kaltmiete absolut 192.000 €/a 224.400 €/a
Energie- und Nebenkosten absolut 84.000 €/a 32.640 €/a
Summe 276.000 €/a 257.040 €/a

Das entspricht also 20.000 € Mehrkosten jedes Jahr, obwohl die Kaltmiete vermeintlich deutlich günstiger ist. In die Kostenbilanz eines Bürogebäudes gehen also deutlich mehr Aspekte ein als nur die Investitionskosten. Ein Bürogebäude, das 3,6 Mio. € kostet, kann daher deutlich teurer sein als eines, das 4 Mio. € kostet.

So jetzt kommen wir aber zunächst zu den Kosten, wegen der Sie wahrscheinlich unsere Seite besucht haben, den Investitionskosten...

Weitere Services zum Thema Kosten bei Bürogebäuden sind unser Nebenkostenvergleich und unsere Checkliste für einen umfassenden Kostenvergleich. Und wenn Sie direkt mehr über BOB erfahren wollen, dann finden Sie bei der technischen Ausstattung, bei der Innenarchitektur, bei den neuen Abeitswelten und vielen weiteren Inhalten ganz viele Kostenargumente, die durch eine einfache Investitionskostenrechnung schlicht nicht erfaßt werden.

Alternativ können Sie auch einfach einen BOB mieten oder kaufen. Denn wenn Sie die Vielfalt der Optimierungspotentiale entdecken, die ein modernes Bürogebäude besitzen sollte, dann wird Ihnen schnell klar, warum wir BOB als System entwickelt haben. Auch PKWs werden seit 100 Jahren als System gebaut, denn anders wäre dies gar nicht bezahlbar.

Um die Kosten unterschiedlicher Bürogebäudekonzepte miteinander zu vergleichen, müssen einige Regeln beachtet werden. Schnell wird ein Baupreis genannt, dabei sind aber wichtige Eckdaten nicht geklärt. Folgende Angaben müssen immer zusätzlich zu den Kosten eines Bürogebäudes genannt werden, da es keine eindeutige Definition gibt:

  • Erfragen Sie die Kosten aller Kostengruppen (KG), siehe hier.
  • Wie schon erwähnt, sollte die Bezugsfläche zunächst immer die Brutto-Grundfläche (BGF) sein. Diese ist objektiv zu ermitteln. Ist die Planung im Detail erfolgt, kann auch die vermietbare Fläche mit der Berechnung nach GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) als Bezugsfläche herangezogen werden. Dies sollte aber durch einen Fachmann erfolgen, da die GIF-Mietflächenberechnung nicht jeder beherrscht. Wichtig ist vor allem die genaue Zuordnung der Allgemeinflächen, der Technikräume, der allgemeinen Archivräume, der Dachterassen... Hier gibt es erhebliches Fehlerpotential für die Berechnung. Und eine Fläche, die um fünf Prozent zu groß ist, lässt die Kostenkennzahl zwar schnell gut aussehen, basiert aber auf Fehlannahmen, die der Nutzer später teuer bezahlt.
  • Kosten bei Bürogebäuden sind üblicherweise ohne Mehrwertsteuer, also netto, dargestellt, da die meisten Investoren oder Mieter Firmen sind und die Umsatzsteuer der Kosten mit der Umsatzsteuer der Einnahmen verrechnen können. Fragen Sie aber unbedingt nach! Auch bei Großbauvorhaben gab es hier schon Missverständnisse, die dann immerhin 19 % der Kosten ausmachen!
  • In der Kostengruppe 300 - 400, also den Baukosten, muss der Innenausbau nicht zwangsläufig enthalten sein, auch das muss erfragt werden. Weiterhin ist zu definieren, was zum Innenausbau dazu gehört. Wir definieren meist, dass alle Einbauten, die nicht einfach herausgetragen werden können, zum Innenausbau zählen. Die eingebaute Theke der Teeküche gehört dann zum Innenausbau und das Möbelstück, das als Raumteiler genutzt wird, gehört zu den Möbeln also der Kostengruppe 600.
  • Bei der Kostengruppe 700, also den Dienstleistungen, werden gerne zu Beginn die Sondergutachter "vergessen", schließlich will man zu Beginn einen kleinen Gesamtpreis nennen. Erst im Lauf des Bauvorhabens werden dann die notwendigen Kollegen aus dem Hut gezaubert. Der Brandschützer, der Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator, der Bauphysiker, der Bauakustiker, der Prüfstatiker usw. sind alle notwendig und sollten von vornherein von den Kosten her kalkuliert und transparent dargestellt sein.
  • Ein Energiemonitoring wird immer noch als "nice to have" betrachtet. Wir messen allerdings seit 15 Jahren Gebäude nach und wissen, dass theoretisch geplante Energiewerte NIE in der Praxis erreicht werden. Meistens erfolgt eine Überschreitung um 200 - 400 %. Das weiß niemand, da niemand nachmisst. Der Aufwand für das Monitoring ist also ein "must have" und er gehört zu den Betriebskosten und nicht zu den Investitionskosten.
  • Apropos Betriebskosten: Bei dem Preisvergleich zwischen zwei Bürogebäuden sind die Investitionskosten beinahe die unwichtige Zahl. In 15-20 Jahren erreichen die Betriebskosten dieselbe Größenordnung wie die Investitionskosten. Und da die Betriebskosten in den nächsten 20 Jahren weiter steigen werden, hängt die Werthaltigkeit des Bürogebäudes für den Wiederverkauf maßgeblich davon ab. Der Kostenvergleich sollte daher immer aus einem Vergleich der Lebenszykluskosten für zum Beispiel 20 Jahre bestehen. In diese Berechnung geht auch die Langlebigkeit der Materialien und der technischen Systeme ein. Was nützt ein geringer Anfangspreis, wenn später ständig nachgebessert werden muss.
  • Die Qualitäten der Einzelprodukte wird in einer Baubeschreibung beschrieben, so dass die Kosten in den Zusammenhang mit der Qualität gesetzt werden.

Sie sehen, dass der Kostenvergleich wirklich komplex ist und durch einen Fachmann begleitet werden muss. Wir von der BOB AG haben uns angewöhnt, die ehrlichen Zahlen zu nennen. Es ist mittlerweile bekannt, dass die Baukosten im Laufe eines Bauvorhabens immer steigen und das hängt unter anderem mit ungenauen oder geschönten Zahlen, die zu Beginn eines Vorhabens genannt werden, zusammen. Auf Wunsch geben wir eine Kostengarantie, in der ein Maximalpreis vereinbart wird.