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BOB-Ausstattung

Was kostet ein BOB?

Was kostet ein Bürogebäude?

Gerne erläutern wir Ihnen nachfolgend die Kosten eines Bürogebäudes. Das Thema ist allerdings deutlich umfangreicher, als Sie vielleicht erwartet haben. Aspekte wie Flächenineffizienz, Unproduktivität durch schlechtes Raumklima, hohe Energie- und Nebenkosten oder schlechte Wiederverkaufswerte (ökonomische Nachhaltigkeit) sind deutlich wichtiger als die reinen Investitionskosten. Daher wiederholen wir gerne eine alte Weisheit der Immobilienwirtschaft: Billig bauen, können Sie sich nicht leisten!

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit und dann erfahren Sie hier alle Kostenaspekte eines Bürogebäudes und wissen anschließend, was ein preiswertes Bürogebäude ist. Beginnen wir mit einem Beispiel: Bei 2.000 m² Bürofläche entstehen in 20 Jahren bei einem durchschnittlichen Bürogebäude folgende Kosten (alle genannten Zahlen sind Nettozahlen also zzgl. Mehrwertsteuer):

Kostenposition in 20 Jahren Kosten
Grundstück, Außenanlage, Bürogebäude, Innenausbau 4.400.000 €
Energiekosten (Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung) 800.000 €
Nebenkosten (Wartung, Verwaltung, Steuern, Reinigung...) 1.800.000 €
Personalkosten 121.000.000 €

Was soll das denn, warum haben wir die Personalkosten in die Liste aufgenommen? Ganz einfach, weil Unproduktivität durch falsches Raumklima bisher in die Bilanz von Bürogebäuden nicht eingeht. Und das ist ein grober Fehler. Angenommen ein Bürogebäude würde eine Unproduktivität von 10 % erzeugen, dann entspricht dies in 20 Jahren 12 Mio. € oder drei niegelnagelneuen Bürogebäuden. Wir erläutern Ihnen später, warum diese 10 % gar nicht abwegig sind. Aber auch nur 3 % Unproduktivität entsprechen eben den Kosten eines neuen Bürogebäudes. Es ist also deutlich, dass es sich hier um eine Kostenposition handelt, die von großer Bedeutung ist.

Auch die Nebenkosten sind relevant. Im Beispiel oben werden immerhin 2,6 Mio. € nur für Nebenkosten aufgewendet. Und es fehlt noch die wichtige Position der Instandhaltung. Wenn das Gebäude zu diesem Zeitpunkt zu einem Drittel abgenutzt sein sollte (60 Jahre Lebensdauer wären schon eine ordentliche Zeit), dann kommt ohne zinstechnische Effekte einfach betrachtet noch einmal ein Drittel der Investitionskosten, also ca. 1,5 Mio. € für die Abnutzung hinzu. Das sind in Summe 4,1 Mio. € und schon wird deutlich, dass die gesamten Nebenkosten in 20 Jahren den Investitionskosten entsprechen.

Ein weiterer großer Einflussfaktor ist die Flächeneffizienz, die Auskunft darüber gibt, wie die notwendige Fläche für einen Mitarbeiter im Gebäude verteilt ist. Wir hatten schon Anfragen von Mietern oder Investoren, die im Bestand 2.000 m² Bürofläche angemietet hätten, für den selben Mitarbeiterflächenbedarf aber nachher mit 1.700 m² bei einem BOB mit vergleichbaren Komfort auskamen. Das ist eine Flächen- und Kosteneinsparung (Investitionskosten oder Kaltmiete) von 15 %. Auch dazu machen wir eine Beispielrechnung:

Kostenposition Bestandsobjekt Neubau z.B. BOB
notwendige Fläche 2.000 m² 1.700 m²
Kaltmiete 8 €/m² Monat 11 €/m² Monat
Energie- und Nebenkosten 3,5 €/m² Monat 1,6 €/m² Monat
Kaltmiete absolut 192.000 €/a 224.400 €/a
Energie- und Nebenkosten absolut 84.000 €/a 32.640 €/a
Summe 276.000 €/a 257.040 €/a

Das entspricht also 20.000 € Mehrkosten jedes Jahr, obwohl die Kaltmiete vermeintlich deutlich günstiger ist. In die Kostenbilanz eines Bürogebäudes gehen also deutlich mehr Aspekte ein als nur die Investitionskosten. Ein Bürogebäude, das 3,6 Mio. € kostet, kann daher deutlich teurer sein als eines, das 4 Mio. € kostet.

So jetzt kommen wir aber zunächst zu den Kosten, wegen der Sie wahrscheinlich unsere Seite besucht haben, den Investitionskosten...

Weitere Services zum Thema Kosten bei Bürogebäuden sind unser Nebenkostenvergleich und unsere Checkliste für einen umfassenden Kostenvergleich. Und wenn Sie direkt mehr über BOB erfahren wollen, dann finden Sie bei der technischen Ausstattung, bei der Innenarchitektur, bei den neuen Abeitswelten und vielen weiteren Inhalten ganz viele Kostenargumente, die durch eine einfache Investitionskostenrechnung schlicht nicht erfaßt werden.

Alternativ können Sie auch einfach einen BOB mieten oder kaufen. Denn wenn Sie die Vielfalt der Optimierungspotentiale entdecken, die ein modernes Bürogebäude besitzen sollte, dann wird Ihnen schnell klar, warum wir BOB als System entwickelt haben. Auch PKWs werden seit 100 Jahren als System gebaut, denn anders wäre dies gar nicht bezahlbar.

Alle sprechen bei der Verhandlung über eine Mietfläche in der Regel in erster Linie über die Kaltmiete und nehmen die Nebenkosten als gegeben hin. Es stimmt auch, dass die Nebenkosten für ein Objekt meist kaum veränderbar sind, es lohnt sich aber der Vergleich mit anderen Objekten. BOB ist ein wahres Nebenkostenwunder, da wir ihn dahin getrimmt haben. Maximaler Nutzerkomfort mit minimaler Technik war das Ziel, das wir später auch für BOB erreicht haben. Denn Technik muss gewartet, instandgesetzt und irgendwann erneuert werden, was viel Geld kostet. Kommen wir aber zunächst zu einer Nebenkostenaufstellung für ein Bürogebäude:

  • Energiekosten fallen an für Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Warmwasser, Aufzug, EDV, Küchengeräte etc. Dabei unterscheidet man die gebäudespezifischen Energiekosten, also Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung von den eher nutzerspezifischen Energiekosten, also Warmwasser, Aufzug, EDV, Küchengeräte, Allgemein- und Außenbeleuchtung.
  • Mit Wartungskosten sind alle regelmäßigen Arbeiten zum Beispiel an technischen Systemen gemeint. Der Filtertausch bei der Lüftungsanlage, die Reinigung des Brenners bei einem Gaskessel sind Beispiele.
  • Instandsetzungskosten fallen an, wenn der außenliegende Sonnenschutz durch starken Wind beschädigt ist und repariert werden muss, wenn eine Fliese Risse bekommt, der Teppich dünn wird oder andere Baumängel zu reparieren sind. Auch die Fassade soll nach 10 Jahren noch aussehen, wie neu, so dass auch hier Instandsetzungsarbeiten notwendig sind. Im Mietvertrag sollte geregelt sein, welche Kosten der Vermieter zu tragen und und welche Instandsetzungskosten eher dem Verbrauch durch den Nutzer zuzuordnen sind.
  • Öffentliche Abgaben sind für die Müllentsorgung, die Straßenreinigung, den Winterdienst oder die Grundsteuer zu entrichten.
  • Das Gebäude ist zu versichern, auch dafür fallen natürlich Kosten an.
  • Ein Hausmeister sollte sich um die Außenanlagen, den Austausch von Leuchten, den Winterdienst auf dem eigenen Grundstück und kleine Reparaturen kümmern, damit auch hier eine ständige Verfügbarkeit aller Systeme gewährt ist.
  • Natürlich muss auch Regenwasser vom Grundstück abgeführt und Trinkwasser bezogen werden. Auch hier entstehen Nebenkosten.
  • WCs, Flure, Fenster, Teppichböden sind zu reinigen, wobei meist zwischen der Mieteinheit und dem öffentlichen Bereich unterschieden wird. In den meisten Mietverträgen kümmert sich der Mieter um seine Einheit und zahlt eine allgemeine Gebühr für die öffentlichen Flächen.
  • Weiterhin entstehen Nebenkosten für die wirtschaftliche Verwaltung des Objektes.
  • Und schließlich fallen noch Aufschaltgebühren für den Aufzug an, denn auch im Notfall muss hier ein Service bereit stehen und es fallen Aufschaltgebühren für die Alarmanlage an.

Die Liste ist also lang und daher gibt es auch viel zu optimieren. Es ist jetzt sehr schwer zu sagen, was normale Nebenkosten sind, da sie von Objekt zu Objekt extrem schwanken können. Eine gute Studie wird von dem Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle jedes Jahr herausgegeben. In der so genannten Oscar-Studie sind ca. 500 Bürogebäude hinsichtlich der Nebenkosten ausgewertet und jährlich werden die Daten analysiert. Diese Studie sollten Sie sich bei Interesse besorgen, da sie reale Werte sehr detailliert enthält. Vergleicht man die Nebenkostenvergleich aus der Oskar-Studie und den gemessenen (!) Daten des BOB.Aachen ergibt sich folgendes überzeugendes Bild:

Nebenkosten Oscar-Studie (unklimatisiert) Oscar-Studie (klimatisiert) BOB mit natürlicher Kühlung
Energie 0,80 €/m² 1,00 €/m² 0,30 €/m²
Öffentliche Abgaben, Versicherung, Wartung 1,00 €/m² 1,10 €/m² 0,40 €/m²
Reinigung, Bewachung 0,60 €/m² 0,60 €/m² 0,50 €/m²
Hausmeister, Verwaltung, Sonstiges 0,70 €/m² 0,80 €/m² 0,40 €/m²
Summe 3,10 €/m² 3,50 €/m² 1,60 €/m²