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BOB-Ausstattung

Was kostet ein BOB?

Was kostet ein Bürogebäude?

Gerne erläutern wir Ihnen nachfolgend die Kosten eines Bürogebäudes. Das Thema ist allerdings deutlich umfangreicher, als Sie vielleicht erwartet haben. Aspekte wie Flächenineffizienz, Unproduktivität durch schlechtes Raumklima, hohe Energie- und Nebenkosten oder schlechte Wiederverkaufswerte (ökonomische Nachhaltigkeit) sind deutlich wichtiger als die reinen Investitionskosten. Daher wiederholen wir gerne eine alte Weisheit der Immobilienwirtschaft: Billig bauen, können Sie sich nicht leisten!

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit und dann erfahren Sie hier alle Kostenaspekte eines Bürogebäudes und wissen anschließend, was ein preiswertes Bürogebäude ist. Beginnen wir mit einem Beispiel: Bei 2.000 m² Bürofläche entstehen in 20 Jahren bei einem durchschnittlichen Bürogebäude folgende Kosten (alle genannten Zahlen sind Nettozahlen also zzgl. Mehrwertsteuer):

Kostenposition in 20 Jahren Kosten
Grundstück, Außenanlage, Bürogebäude, Innenausbau 4.400.000 €
Energiekosten (Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung) 800.000 €
Nebenkosten (Wartung, Verwaltung, Steuern, Reinigung...) 1.800.000 €
Personalkosten 121.000.000 €

Was soll das denn, warum haben wir die Personalkosten in die Liste aufgenommen? Ganz einfach, weil Unproduktivität durch falsches Raumklima bisher in die Bilanz von Bürogebäuden nicht eingeht. Und das ist ein grober Fehler. Angenommen ein Bürogebäude würde eine Unproduktivität von 10 % erzeugen, dann entspricht dies in 20 Jahren 12 Mio. € oder drei niegelnagelneuen Bürogebäuden. Wir erläutern Ihnen später, warum diese 10 % gar nicht abwegig sind. Aber auch nur 3 % Unproduktivität entsprechen eben den Kosten eines neuen Bürogebäudes. Es ist also deutlich, dass es sich hier um eine Kostenposition handelt, die von großer Bedeutung ist.

Auch die Nebenkosten sind relevant. Im Beispiel oben werden immerhin 2,6 Mio. € nur für Nebenkosten aufgewendet. Und es fehlt noch die wichtige Position der Instandhaltung. Wenn das Gebäude zu diesem Zeitpunkt zu einem Drittel abgenutzt sein sollte (60 Jahre Lebensdauer wären schon eine ordentliche Zeit), dann kommt ohne zinstechnische Effekte einfach betrachtet noch einmal ein Drittel der Investitionskosten, also ca. 1,5 Mio. € für die Abnutzung hinzu. Das sind in Summe 4,1 Mio. € und schon wird deutlich, dass die gesamten Nebenkosten in 20 Jahren den Investitionskosten entsprechen.

Ein weiterer großer Einflussfaktor ist die Flächeneffizienz, die Auskunft darüber gibt, wie die notwendige Fläche für einen Mitarbeiter im Gebäude verteilt ist. Wir hatten schon Anfragen von Mietern oder Investoren, die im Bestand 2.000 m² Bürofläche angemietet hätten, für den selben Mitarbeiterflächenbedarf aber nachher mit 1.700 m² bei einem BOB mit vergleichbaren Komfort auskamen. Das ist eine Flächen- und Kosteneinsparung (Investitionskosten oder Kaltmiete) von 15 %. Auch dazu machen wir eine Beispielrechnung:

Kostenposition Bestandsobjekt Neubau z.B. BOB
notwendige Fläche 2.000 m² 1.700 m²
Kaltmiete 8 €/m² Monat 11 €/m² Monat
Energie- und Nebenkosten 3,5 €/m² Monat 1,6 €/m² Monat
Kaltmiete absolut 192.000 €/a 224.400 €/a
Energie- und Nebenkosten absolut 84.000 €/a 32.640 €/a
Summe 276.000 €/a 257.040 €/a

Das entspricht also 20.000 € Mehrkosten jedes Jahr, obwohl die Kaltmiete vermeintlich deutlich günstiger ist. In die Kostenbilanz eines Bürogebäudes gehen also deutlich mehr Aspekte ein als nur die Investitionskosten. Ein Bürogebäude, das 3,6 Mio. € kostet, kann daher deutlich teurer sein als eines, das 4 Mio. € kostet.

So jetzt kommen wir aber zunächst zu den Kosten, wegen der Sie wahrscheinlich unsere Seite besucht haben, den Investitionskosten...

Weitere Services zum Thema Kosten bei Bürogebäuden sind unser Nebenkostenvergleich und unsere Checkliste für einen umfassenden Kostenvergleich. Und wenn Sie direkt mehr über BOB erfahren wollen, dann finden Sie bei der technischen Ausstattung, bei der Innenarchitektur, bei den neuen Abeitswelten und vielen weiteren Inhalten ganz viele Kostenargumente, die durch eine einfache Investitionskostenrechnung schlicht nicht erfaßt werden.

Alternativ können Sie auch einfach einen BOB mieten oder kaufen. Denn wenn Sie die Vielfalt der Optimierungspotentiale entdecken, die ein modernes Bürogebäude besitzen sollte, dann wird Ihnen schnell klar, warum wir BOB als System entwickelt haben. Auch PKWs werden seit 100 Jahren als System gebaut, denn anders wäre dies gar nicht bezahlbar.

Sie haben oben schon gelesen, dass die Pesonalkosten die mit Abstand größten Kosten eines Bürogebäudes sind. Tatsächlich sind die jährlichen Personalkosten in etwa so groß wie die einmaligen Baukosten. Mittlerweile ist nachgewiesen, dass ein falsches Raumklima zu Unproduktivität führt, was sehr viel Geld kostet. Es ist allein der Tatsache geschuldet, dass man dies nicht messen kann, dass der Effekt noch nicht ernst genommen wird. Unproduktivität entsteht durch:

  • Arbeitnehmer werden es ungerne hören, aber tatsächlich wird die höchste Produktivität bei einer Empfindungstemperatur um 20 °C erreicht. Wir empfehlen eine Empfindungstemperatur zwischen 20 und 21 °C. Mit der Empfindungstemperatur ist das Mittel aus Lufttemperatur und Strahlungstemperatur der umgebenden Flächen gemeint. Diese hat daher nichts mit den einfachen Messgeräten zu tun, die schon einmal von zu Hause mitgebracht werden. Diese sind zum einen sehr ungenau und zeigen zum anderen auch nur die Lufttemperatur an, was eben nur die halbe Wahrheit ist. Bei Gebäuden mit einer alten Bauphysik können sogar 23 °C Lufttemperatur notwendig sein, um eine Empfindungstemperatur von 21 °C zu erreichen, was dann übrigens mindesten 15 % mehr Heizenergie kostet.
  • Im Sommer sollte die Empfindungstemperatur 26 °C bis zu einer Außentemperatur von 32 °C nicht überschreiten. Danach sollte die Empfindungstemperatur linear nach oben gleiten. Also bei 34 °C dürfen es auch 28 °C sein. Zu niedrige Temperaturen sind dann regelrecht gefährlich und können zu Krankheiten führen, die dann auch wieder recht teuer für den Arbeitgeber sind.
  • Hohe Konzentrationen von CO2, dem Gas, das wir Menschen ausatmen, machen nachweislich müde und unkonzentriert. Eine Fensterlüftung funktioniert hier nur, wenn entweder Wind herrscht oder wenn die Temperaturdifferenz groß ist. In den Phasen von Frühjahr und Herbst, die zeitlich gesehen in unseren Breiten ca. 9 Monate pro Jahr ausmachen, sind die Temperaturdifferenzen zu gering. So wird der Arbeitnehmer eben müde und merkt es nicht. Schlechte Luft merkt der Mensch erst, wenn er in einen Raum hineinkommt. Sitzt er in dem Raum, am besten noch mit mehreren Personen, merkt niemand etwas. So dämmert er dahin auf Kosten des Arbeitgebers.
  • Das Lichtangebot und auch die Lichtfarbe greifen sogar massiv in unseren Hormonhaushalt ein. Auch hier gibt es deutliche Auswirkungen auf unsere Stimmung und Leistungsfähigkeit durch mangelnde Beleuchtung.

Um Ihnen einmal ein Gefühl zu geben, um welche Kosten es sich handelt, haben wir eine wissenschaftliche Studie ausgewertet. Wir nehmen als Beispiel ein Bürogebäude mit 2.000 m² Nutzfläche und ca. 100 Mitarbeitern. Jetzt vergleichen wir nur den thermischen Effekt, lassen also den Einfluss von frischer Luft und gutem Licht außen vor. Die Studie ist eine Zusammenfassung von 15 (!) Studien, bei denen empirisch die Leistungsfähigkeit gemessen wurde. Es handelt sich also sicher nicht um eine gelenkte Studie oder um eine Fehlannahme.

Produktivität Raumklima BOB AG

Wir haben für die Berechnung eine Häufigkeitsverteilung von Temperaturen im Bestand mit denen eines BOB-Bürogebäudes verglichen. Die Berechnung ergibt eine Unproduktivität von 60.000 €/a. Das entspricht Mietnebenkosten von 2,50 €/m² Monat und beträgt daher ca. 10 % der Kaltmiete! Und, wie gesagt, es fehlen noch die Effekte von guter Luft- und Lichtqualität. Daher empfehlen wir das Thema gute Raumklimaqualität im Bürogebäude sehr ernst zu nehmen, auch wenn es nicht meßbar ist. Bei BOB gibt es daher mit BOB.i ein Befragungstool und ein lebenslanges Monitoring, so dass wir immer wissen, ob die Nutzer zufrieden sind.