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BOB-Ausstattung

Was kostet ein BOB?

Was kostet ein Bürogebäude?

Gerne erläutern wir Ihnen nachfolgend die Kosten eines Bürogebäudes. Das Thema ist allerdings deutlich umfangreicher, als Sie vielleicht erwartet haben. Aspekte wie Flächenineffizienz, Unproduktivität durch schlechtes Raumklima, hohe Energie- und Nebenkosten oder schlechte Wiederverkaufswerte (ökonomische Nachhaltigkeit) sind deutlich wichtiger als die reinen Investitionskosten. Daher wiederholen wir gerne eine alte Weisheit der Immobilienwirtschaft: Billig bauen, können Sie sich nicht leisten!

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit und dann erfahren Sie hier alle Kostenaspekte eines Bürogebäudes und wissen anschließend, was ein preiswertes Bürogebäude ist. Beginnen wir mit einem Beispiel: Bei 2.000 m² Bürofläche entstehen in 20 Jahren bei einem durchschnittlichen Bürogebäude folgende Kosten (alle genannten Zahlen sind Nettozahlen also zzgl. Mehrwertsteuer):

Kostenposition in 20 Jahren Kosten
Grundstück, Außenanlage, Bürogebäude, Innenausbau 4.400.000 €
Energiekosten (Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung) 800.000 €
Nebenkosten (Wartung, Verwaltung, Steuern, Reinigung...) 1.800.000 €
Personalkosten 121.000.000 €

Was soll das denn, warum haben wir die Personalkosten in die Liste aufgenommen? Ganz einfach, weil Unproduktivität durch falsches Raumklima bisher in die Bilanz von Bürogebäuden nicht eingeht. Und das ist ein grober Fehler. Angenommen ein Bürogebäude würde eine Unproduktivität von 10 % erzeugen, dann entspricht dies in 20 Jahren 12 Mio. € oder drei niegelnagelneuen Bürogebäuden. Wir erläutern Ihnen später, warum diese 10 % gar nicht abwegig sind. Aber auch nur 3 % Unproduktivität entsprechen eben den Kosten eines neuen Bürogebäudes. Es ist also deutlich, dass es sich hier um eine Kostenposition handelt, die von großer Bedeutung ist.

Auch die Nebenkosten sind relevant. Im Beispiel oben werden immerhin 2,6 Mio. € nur für Nebenkosten aufgewendet. Und es fehlt noch die wichtige Position der Instandhaltung. Wenn das Gebäude zu diesem Zeitpunkt zu einem Drittel abgenutzt sein sollte (60 Jahre Lebensdauer wären schon eine ordentliche Zeit), dann kommt ohne zinstechnische Effekte einfach betrachtet noch einmal ein Drittel der Investitionskosten, also ca. 1,5 Mio. € für die Abnutzung hinzu. Das sind in Summe 4,1 Mio. € und schon wird deutlich, dass die gesamten Nebenkosten in 20 Jahren den Investitionskosten entsprechen.

Ein weiterer großer Einflussfaktor ist die Flächeneffizienz, die Auskunft darüber gibt, wie die notwendige Fläche für einen Mitarbeiter im Gebäude verteilt ist. Wir hatten schon Anfragen von Mietern oder Investoren, die im Bestand 2.000 m² Bürofläche angemietet hätten, für den selben Mitarbeiterflächenbedarf aber nachher mit 1.700 m² bei einem BOB mit vergleichbaren Komfort auskamen. Das ist eine Flächen- und Kosteneinsparung (Investitionskosten oder Kaltmiete) von 15 %. Auch dazu machen wir eine Beispielrechnung:

Kostenposition Bestandsobjekt Neubau z.B. BOB
notwendige Fläche 2.000 m² 1.700 m²
Kaltmiete 8 €/m² Monat 11 €/m² Monat
Energie- und Nebenkosten 3,5 €/m² Monat 1,6 €/m² Monat
Kaltmiete absolut 192.000 €/a 224.400 €/a
Energie- und Nebenkosten absolut 84.000 €/a 32.640 €/a
Summe 276.000 €/a 257.040 €/a

Das entspricht also 20.000 € Mehrkosten jedes Jahr, obwohl die Kaltmiete vermeintlich deutlich günstiger ist. In die Kostenbilanz eines Bürogebäudes gehen also deutlich mehr Aspekte ein als nur die Investitionskosten. Ein Bürogebäude, das 3,6 Mio. € kostet, kann daher deutlich teurer sein als eines, das 4 Mio. € kostet.

So jetzt kommen wir aber zunächst zu den Kosten, wegen der Sie wahrscheinlich unsere Seite besucht haben, den Investitionskosten...

Weitere Services zum Thema Kosten bei Bürogebäuden sind unser Nebenkostenvergleich und unsere Checkliste für einen umfassenden Kostenvergleich. Und wenn Sie direkt mehr über BOB erfahren wollen, dann finden Sie bei der technischen Ausstattung, bei der Innenarchitektur, bei den neuen Abeitswelten und vielen weiteren Inhalten ganz viele Kostenargumente, die durch eine einfache Investitionskostenrechnung schlicht nicht erfaßt werden.

Alternativ können Sie auch einfach einen BOB mieten oder kaufen. Denn wenn Sie die Vielfalt der Optimierungspotentiale entdecken, die ein modernes Bürogebäude besitzen sollte, dann wird Ihnen schnell klar, warum wir BOB als System entwickelt haben. Auch PKWs werden seit 100 Jahren als System gebaut, denn anders wäre dies gar nicht bezahlbar.

Die Investitionskosten eines Bürogebäudes setzen sich aus nachfolgenden Kostengruppen (KG) zusammen. Die Verteilung der Kosten auf die Kostengruppen ist in der DIN 276 geregelt:

Kostengruppe (KG) enthaltene Kosten
Grundstück KG 100 Kaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbssteuer
Grundstücksaufbereitung KG 200 Erdarbeiten, Altlastenentsorgung, Erschließung mit Energie, Wasser etc.
Objektbau KG 300 Rohbau, Fassade, Innenausbau
Technische Gebäudeausrüstung KG 400 Heizungs-, Kühl-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektrotechnik
Außenanlage KG 500 Parkplätze, Außenanlage, Müllcontainer, Außenbeleuchtung
Dienstleistung KG 700 Architekt, Fachplaner, Gebäudesimulation, Monitoring, öffentliche Gebühren

Bevor wir jetzt Kosten nennen, machen Sie sich folgenden wichtigen Punkt klar: Kosten sind nur dann sinnvoll dargestellt, wenn auch die Qualität beschrieben ist, die geliefert werden soll. In Bürogebäuden erfolgt dies durch eine Baubeschreibung. Jedes Kind weiß, dass ein Ford Fiesta weniger als ein Porsche kostet. Beides sind sehr gute Autos, aber eben mit sehr unterschiedlicher Ausstattung. Bei Bürogebäuden ist das für unerfahrene Käufer schwer zu beurteilen, denn wie kann er Porsche von Fiesta unterscheiden? Helfen ihm Vokablen wie Geothermie, 3-fach Verglasung oder attraktive Architektur? Nein, natürlich nicht. Viele Anbieter von Bürogebäuden haben hier eine wahre Kunst entwickelt, Bürogebäude mit Worten gut aussehen zu lassen. Bei näherer Betrachtung stellen sich diese dann aber als billig gebaut heraus. Das kommt den Investor nach 15 oder 20 Jahren nach Ende der Gewährleistung teuer zu stehen.

Eine gute Bürogebäudequalität kann zu nachfolgend genannten Kosten gebaut werden. Die Kosten sind auf den Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) bezogen. Die BGF ist diejenige Fläche, die sich über alle Geschosse ergibt, wenn außerhalb der Außenwand gemessen wird. Diese Fläche ist recht einfach und objektiv bestimmbar. Wenn Sie von der BGF auf die vermietbare Fläche schließen wollen, so müssen Sie die BGF mit ca. 0,83 bis 0,75 (je nach Flächeneffizienz) multiplizieren.

In der nachfolgenden Kostentabelle sehen Sie Kosten für mittlere Bürogebäudegrößen:

Kostengruppe mittlere Qualität hohe Qualität
KG 100 je nach Standort
KG 200 je nach Standort, Abriss, Altlastensituation etc.
KG 300 800 €/m² BGF 1.200 €/m² BGF
KG 400 300 €/m² BGF 500 €/m² BGF
KG 500 100 €/m² BGF 200 €/m² BGF
KG 700 250 €/m² BGF 350 €/m² BGF
Summe 1.450 €/m² BGF 2.250 €/m² BGF

Das Bürogebäudeprodukt BOB entsteht in einer Serie und kann daher Funktionen der Premiumklasse zu einem Preis realisieren, der bei einem Unikat unmöglich ist. Ein Auto, das nur für Sie hergestellt werden würde, wäre utopisch teuer oder primitiv ausgestattet. BOB-Bürogebäude haben mit ihrer Premiumausstattung und konsequenter Nachhaltigkeit Gesamtkosten je nach Größe zwischen 1.600 und 1.800 €/m² BGF. Dabei sind die Energiekosten ein deutscher Rekord und werden von uns als erstem Anbieter in Deutschland für 10 Jahre garantiert. Das Preis/Leistungsverhältnis des BOBs ist unerreicht, da die meisten anderen Bürogebäude Unikate sind.

Prinzipiell sei davor gewarnt, auf kleine Preisversprechen der Baubranche hereinzufallen. Wie auch bei einem PKW entspricht ein kleiner Preis einer schlechteren Qualität oder geringeren Aussattung. Zaubern kann niemand. Und Bauunternehmen, die ihre Nachunternehmer schlecht bezahlen und preislich so lange ausquetschen, bis ein kleiner Preis erreicht ist, sind nicht in der Lage, eine hohe Qualität zu bauen. Wir arbeiten nur mit hochwertigen Architekten, Baupartnern und Produktherstellern zusammen. Billig können andere besser, wir können nur preiswert bauen. Denn wir realisieren mit BOB eine europaweite Qualitätsmarke für Bürogebäude, bei der eine schlechte Qualität der Marke unmittelbar schaden würde.