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Kosten - kurz im Film erklärt

 

Was kostet ein BOB?

Was kostet ein Bürogebäude?

Gerne erläutern wir Ihnen nachfolgend die Kosten eines Bürogebäudes. Das Thema ist allerdings deutlich umfangreicher, als Sie vielleicht erwartet haben. Aspekte wie Flächenineffizienz, Unproduktivität durch schlechtes Raumklima, hohe Energie- und Nebenkosten oder schlechte Wiederverkaufswerte (ökonomische Nachhaltigkeit) sind deutlich wichtiger als die reinen Investitionskosten. Daher wiederholen wir gerne eine alte Weisheit der Immobilienwirtschaft: Billig bauen, können Sie sich nicht leisten!

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit und dann erfahren Sie hier alle Kostenaspekte eines Bürogebäudes und wissen anschließend, was ein preiswertes Bürogebäude ist. Beginnen wir mit einem Beispiel: Bei 2.000 m² Bürofläche entstehen in 20 Jahren bei einem durchschnittlichen Bürogebäude folgende Kosten (alle genannten Zahlen sind Nettozahlen also zzgl. Mehrwertsteuer):

Kostenposition in 20 JahrenKosten
Grundstück, Außenanlage, Bürogebäude, Innenausbau4.400.000 €
Energiekosten (Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung)800.000 €
Nebenkosten (Wartung, Verwaltung, Steuern, Reinigung...)1.800.000 €
Personalkosten121.000.000 €

Was soll das denn, warum haben wir die Personalkosten in die Liste aufgenommen? Ganz einfach, weil Unproduktivität durch falsches Raumklima bisher in die Bilanz von Bürogebäuden nicht eingeht. Und das ist ein grober Fehler. Angenommen ein Bürogebäude würde eine Unproduktivität von 10 % erzeugen, dann entspricht dies in 20 Jahren bei der genannten Flächengröße von 2.000 m² 12 Mio. € oder drei neuen Bürogebäuden. Wir erläutern Ihnen später, warum diese 10 % gar nicht abwegig sind. Aber auch nur 3 % Unproduktivität entsprechen eben den Kosten eines neuen Bürogebäudes. Es ist also deutlich, dass es sich hier um eine Kostenposition handelt, die von großer Bedeutung ist.

Auch die Nebenkosten sind relevant. Im Beispiel oben werden immerhin 2,6 Mio. € nur für Nebenkosten aufgewendet. Und es fehlt noch die wichtige Position der Instandhaltung. Wenn das Gebäude zu diesem Zeitpunkt zu einem Drittel abgenutzt sein sollte (60 Jahre Lebensdauer wären schon eine ordentliche Zeit), dann kommt ohne zinstechnische Effekte einfach betrachtet noch einmal ein Drittel der Investitionskosten, also ca. 1,5 Mio. € für die Abnutzung hinzu. Das sind in Summe 4,1 Mio. € und schon wird deutlich, dass die gesamten Nebenkosten in 20 Jahren den Investitionskosten entsprechen.

Ein weiterer großer Einflussfaktor ist die Flächeneffizienz, die Auskunft darüber gibt, wie die notwendige Fläche für einen Mitarbeiter im Gebäude verteilt ist. Wir hatten schon Anfragen von Mietern oder Investoren, die im Bestand 2.000 m² Bürofläche angemietet hätten, für den selben Mitarbeiterflächenbedarf aber nachher mit 1.700 m² bei einem BOB mit vergleichbaren Komfort auskamen. Das ist eine Flächen- und Kosteneinsparung (Investitionskosten oder Kaltmiete) von 15 %. Auch dazu machen wir eine Beispielrechnung:

KostenpositionBestandsobjektNeubau z.B. BOB
notwendige Fläche2.000 m²1.700 m²
Kaltmiete8 €/m² Monat11 €/m² Monat
Energie- und Nebenkosten3,5 €/m² Monat1,6 €/m² Monat
Kaltmiete absolut192.000 €/a224.400 €/a
Energie- und Nebenkosten absolut84.000 €/a32.640 €/a
Summe276.000 €/a257.040 €/a

Das entspricht also 20.000 € Mehrkosten jedes Jahr, obwohl die Kaltmiete vermeintlich deutlich günstiger ist. In die Kostenbilanz eines Bürogebäudes gehen also mehr Aspekte ein als nur die Investitionskosten. Ein Bürogebäude, das 3,6 Mio. € kostet, kann daher deutlich teurer sein als eines, das 4 Mio. € kostet.

So jetzt kommen wir aber zunächst zu den Kosten, wegen der Sie wahrscheinlich unsere Seite besucht haben, den Investitionskosten...

Weitere Services zum Thema Kosten bei Bürogebäuden sind unser Nebenkostenvergleich und unsere Checkliste für einen umfassenden Kostenvergleich. Und wenn Sie direkt mehr über BOB erfahren wollen, dann finden Sie bei der technischen Ausstattung, bei der Innenarchitektur, bei den neuen Arbeitswelten und vielen weiteren Inhalten ganz viele Kostenargumente, die durch eine einfache Investitionskostenrechnung schlicht nicht erfaßt werden.

Alternativ können Sie auch einfach einen BOB mieten oder kaufen. Denn wenn Sie die Vielfalt der Optimierungspotentiale entdecken, die ein modernes Bürogebäude besitzen sollte, dann wird Ihnen schnell klar, warum wir BOB als System entwickelt haben. Auch PKWs werden seit 100 Jahren als System und damit in Serie gebaut, denn anders wären sie in ihrer hohen Qualität gar nicht bezahlbar.

Die Investitionskosten eines Bürogebäudes setzen sich aus nachfolgenden Kostengruppen (KG) zusammen. Die Verteilung der Kosten auf die Kostengruppen ist in der DIN 276 geregelt:

Kostengruppe (KG)enthaltene Kosten
KG 100 GrundstückKaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbssteuer
KG 200 GrundstücksaufbereitungErdarbeiten, Altlastenentsorgung, Erschließung mit Energie, Abwasser und Trinkwasser, Abriß etc.
KG 300 ObjektbauRohbau, Fassade, Innenausbau
KG 400 Technische GebäudeausrüstungHeizungs-, Kühlungs-, Lüftungs-, Sanitär-, Kommunikations- und Elektrotechnik
KG 500 AußenanlageParkplätze, Außenanlage, Müllcontainer, Außenbeleuchtung
KG 600 MöbelMöbel und Kunstwerke
KG 700 DienstleistungArchitekt, Fachplaner, Gebäudesimulation, Sondergutachter, Monitoring, öffentliche Gebühren

Bevor wir jetzt Kosten nennen, machen Sie sich folgenden wichtigen Punkt klar: Kosten sind nur dann sinnvoll dargestellt, wenn auch die Qualität beschrieben ist, die geliefert werden soll. In Bürogebäuden erfolgt dies durch eine Baubeschreibung. Jedes Kind weiß, dass ein Ford Fiesta weniger als ein Porsche kostet. Beides sind sehr gute Autos, aber eben mit sehr unterschiedlicher Ausstattung. Bei Bürogebäuden ist das für unerfahrene Käufer schwer zu beurteilen, denn wie kann er Porsche von Fiesta unterscheiden? Helfen ihm Vokablen wie Geothermie, 3-fach Verglasung oder attraktive Architektur? Nein, natürlich nicht. Viele Anbieter von Bürogebäuden haben hier eine wahre Kunst entwickelt, Bürogebäude mit Worten gut aussehen zu lassen. Bei näherer Betrachtung stellen sich diese dann aber als billig gebaut heraus. Das kommt den Investor nach 15 oder 20 Jahren nach Ende der Gewährleistung teuer zu stehen.

Eine gute Bürogebäudequalität kann zu nachfolgend genannten Kosten gebaut werden. Die Kosten sind auf den Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) bezogen. Die BGF ist diejenige Fläche, die sich über alle Geschosse ergibt, wenn außerhalb der Außenwand gemessen wird. Diese Fläche ist recht einfach und objektiv bestimmbar. Wenn Sie von der BGF auf die vermietbare Fläche schließen wollen, so müssen Sie die BGF mit ca. 0,85 bis 0,75 (je nach Flächeneffizienz) multiplizieren. Für die KG 500 gehen wir davon aus, dass die Grundstücksfläche in etwa der Brutto-Grundfläche entspricht. In der nachfolgenden Kostentabelle sehen Sie Kosten für mittlere Bürogebäudegrößen:

Kostengruppemittlere Qualitäthohe Qualität
KG 100je nach Standort
KG 200je nach Standort, Abriss, Altlastensituation etc.
KG 300900 €/m² BGF1.100 €/m² BGF
KG 400350 €/m² BGF450 €/m² BGF
KG 500100 €/m² BGF200 €/m² BGF
KG 700250 €/m² BGF400 €/m² BGF
Summe1.600 €/m² BGF2.150 €/m² BGF

Bevor wir jetzt zu den BOB-Kosten kommen, sollte noch folgende Frage beantwortet werden. Wie sichert man Kosten beim Bauen ab? Das ist eigentlich einfach, wenn das Wörtchen eigentlich nicht wäre. Um die Kosten abzusichern, muss zunächst in sehr gute Planung investiert werden. Eine Planung, die wie im Maschinenbau im Detail angibt, was gebaut werden soll, schafft ein Größtmaß an Sicherheit. Viele Bauherren begehen hier den größten Fehler und glauben, bei der Planung sparen zu können. Diese Einsparung ist aber nur von kurzer Dauer und wird meist durch Nachträge sehr teuer. Eine Planung im Detail wird bei BOB über BIM (Building Information Modeling), also einen vollständigen digitalen Zwilling des später zu bauenden Gebäudes, erreicht. Mit 3D-VR-Brille oder auch bei größeren Bauvorhaben in der Cave (ein Raum, dessen Wände nur aus Bildschirmen besteht) können wir uns die Planung ansehen, bevor gebaut wird. Das ist Zukunft und das ist Sicherheit!

Wir haben für die BOB-Kostenkalkulation einen BOB-Kostenkonfigurator entwickelt, mit dem wir Ihnen innerhalb von 2 Arbeitstagen eine Kalkualtion im Detail erstellen können.

Prinzipiell sei davor gewarnt, auf kleine Preisversprechen der Baubranche hereinzufallen. Wie auch bei einem PKW entspricht ein kleiner Preis einer schlechteren Qualität oder geringeren Ausstattung. Zaubern kann niemand. Und Bauunternehmen, die ihre Nachunternehmer schlecht bezahlen und preislich so lange ausquetschen, bis ein kleiner Preis erreicht ist, sind nicht in der Lage, eine hohe Qualität zu bauen. Wir arbeiten nur mit hochwertigen Architekten, Baupartnern und Produktherstellern zusammen. Billig können andere besser, wir können nur preiswert bauen. Denn wir realisieren mit BOB eine europaweite Qualitätsmarke für Bürogebäude, bei der eine schlechte Qualität der Marke unmittelbar schaden würde.