Kostenvergleich bei Bürogebäuden

Um die Kosten unterschiedlicher Bürogebäudekonzepte miteinander zu vergleichen, müssen einige Regeln beachtet werden. Schnell wird ein Baupreis genannt, dabei sind aber wichtige Eckdaten nicht geklärt. Folgende Angaben müssen immer zusätzlich zu den Kosten eines Bürogebäudes genannt werden, da es keine eindeutige Definition gibt:

  • Erfragen Sie die Kosten aller Kostengruppen (KG), siehe hier.
  • Wie schon erwähnt, sollte die Bezugsfläche zunächst immer die Brutto-Grundfläche (BGF) sein. Diese ist objektiv zu ermitteln. Ist die Planung im Detail erfolgt, kann auch die vermietbare Fläche mit der Berechnung nach GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) als Bezugsfläche herangezogen werden. Dies sollte aber durch einen Fachmann erfolgen, da die GIF-Mietflächenberechnung nicht jeder beherrscht. Wichtig ist vor allem die genaue Zuordnung der Allgemeinflächen, der Technikräume, der allgemeinen Archivräume, der Dachterassen... Hier gibt es erhebliches Fehlerpotential für die Berechnung. Und eine Fläche, die um fünf Prozent zu groß ist, lässt die Kostenkennzahl zwar schnell gut aussehen, basiert aber auf Fehlannahmen, die der Nutzer später teuer bezahlt.
  • Kosten bei Bürogebäuden sind üblicherweise ohne Mehrwertsteuer, also netto, dargestellt, da die meisten Investoren oder Mieter Firmen sind und die Umsatzsteuer der Kosten mit der Umsatzsteuer der Einnahmen verrechnen können. Fragen Sie aber unbedingt nach! Auch bei Großbauvorhaben gab es hier schon Missverständnisse, die dann immerhin 19 % der Kosten ausmachen!
  • In der Kostengruppe 300 - 400, also den Baukosten, muss der Innenausbau nicht zwangsläufig enthalten sein, auch das muss erfragt werden. Weiterhin ist zu definieren, was zum Innenausbau dazu gehört. Wir definieren meist, dass alle Einbauten, die nicht einfach herausgetragen werden können, zum Innenausbau zählen. Die eingebaute Theke der Teeküche gehört dann zum Innenausbau und das Möbelstück, das als Raumteiler genutzt wird, gehört zu den Möbeln also der Kostengruppe 600.
  • Bei der Kostengruppe 700, also den Dienstleistungen, werden gerne zu Beginn die Sondergutachter "vergessen", schließlich will man zu Beginn einen kleinen Gesamtpreis nennen. Erst im Lauf des Bauvorhabens werden dann die notwendigen Kollegen aus dem Hut gezaubert. Der Brandschützer, der Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator, der Bauphysiker, der Bauakustiker, der Prüfstatiker usw. sind alle notwendig und sollten von vornherein von den Kosten her kalkuliert und transparent dargestellt sein.
  • Ein Energiemonitoring wird immer noch als "nice to have" betrachtet. Wir messen allerdings seit 15 Jahren Gebäude nach und wissen, dass theoretisch geplante Energiewerte NIE in der Praxis erreicht werden. Meistens erfolgt eine Überschreitung um 200 - 400 %. Das weiß niemand, da niemand nachmisst. Der Aufwand für das Monitoring ist also ein "must have" und er gehört zu den Betriebskosten und nicht zu den Investitionskosten.
  • Apropos Betriebskosten: Bei dem Preisvergleich zwischen zwei Bürogebäuden sind die Investitionskosten beinahe die unwichtige Zahl. In 15-20 Jahren erreichen die Betriebskosten dieselbe Größenordnung wie die Investitionskosten. Und da die Betriebskosten in den nächsten 20 Jahren weiter steigen werden, hängt die Werthaltigkeit des Bürogebäudes für den Wiederverkauf maßgeblich davon ab. Der Kostenvergleich sollte daher immer aus einem Vergleich der Lebenszykluskosten für zum Beispiel 20 Jahre bestehen. In diese Berechnung geht auch die Langlebigkeit der Materialien und der technischen Systeme ein. Was nützt ein geringer Anfangspreis, wenn später ständig nachgebessert werden muss.
  • Die Qualitäten der Einzelprodukte wird in einer Baubeschreibung beschrieben, so dass die Kosten in den Zusammenhang mit der Qualität gesetzt werden.

Fazit

Sie sehen, dass der Kostenvergleich wirklich komplex ist und durch einen Fachmann begleitet werden muss. Wir von der BOB AG haben uns angewöhnt, die ehrlichen Zahlen zu nennen. Es ist mittlerweile bekannt, dass die Baukosten im Laufe eines Bauvorhabens immer steigen und das hängt unter anderem mit ungenauen oder geschönten Zahlen, die zu Beginn eines Vorhabens genannt werden, zusammen. Auf Wunsch geben wir eine Kostengarantie, in der ein Maximalpreis vereinbart wird.