Welche Bedeutung haben Nebenkosten in Büros?

Alle sprechen bei der Verhandlung über eine Mietfläche in der Regel in erster Linie über die Kaltmiete und nehmen die Nebenkosten als gegeben hin. Es stimmt auch, dass die Nebenkosten für ein Objekt meist kaum veränderbar sind, es lohnt sich aber der Vergleich mit anderen Objekten. BOB ist ein wahres Nebenkostenwunder, da wir ihn dahin getrimmt haben. Maximaler Nutzerkomfort mit minimaler Technik war das Ziel, das wir später auch für BOB erreicht haben. Denn Technik muss gewartet, instandgesetzt und irgendwann erneuert werden, was viel Geld kostet. Kommen wir aber zunächst zu einer Nebenkostenaufstellung für ein Bürogebäude:

  • Energiekosten fallen an für Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Warmwasser, Aufzug, EDV, Küchengeräte etc. Dabei unterscheidet man die gebäudespezifischen Energiekosten, also Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung von den eher nutzerspezifischen Energiekosten, also Warmwasser, Aufzug, EDV, Küchengeräte, Allgemein- und Außenbeleuchtung.
  • Mit Wartungskosten sind alle regelmäßigen Arbeiten zum Beispiel an technischen Systemen gemeint. Der Filtertausch bei der Lüftungsanlage, die Reinigung des Brenners bei einem Gaskessel sind Beispiele.
  • Instandsetzungskosten fallen an, wenn der außenliegende Sonnenschutz durch starken Wind beschädigt ist und repariert werden muss, wenn eine Fliese Risse bekommt, der Teppich dünn wird oder andere Baumängel zu reparieren sind. Auch die Fassade soll nach 10 Jahren noch aussehen, wie neu, so dass auch hier Instandsetzungsarbeiten notwendig sind. Im Mietvertrag sollte geregelt sein, welche Kosten der Vermieter zu tragen und und welche Instandsetzungskosten eher dem Verbrauch durch den Nutzer zuzuordnen sind.
  • Öffentliche Abgaben sind für die Müllentsorgung, die Straßenreinigung, den Winterdienst oder die Grundsteuer zu entrichten.
  • Das Gebäude ist zu versichern, auch dafür fallen natürlich Kosten an.
  • Ein Hausmeister sollte sich um die Außenanlagen, den Austausch von Leuchten, den Winterdienst auf dem eigenen Grundstück und kleine Reparaturen kümmern, damit auch hier eine ständige Verfügbarkeit aller Systeme gewährt ist.
  • Natürlich muss auch Regenwasser vom Grundstück abgeführt und Trinkwasser bezogen werden. Auch hier entstehen Nebenkosten.
  • WCs, Flure, Fenster, Teppichböden sind zu reinigen, wobei meist zwischen der Mieteinheit und dem öffentlichen Bereich unterschieden wird. In den meisten Mietverträgen kümmert sich der Mieter um seine Einheit und zahlt eine allgemeine Gebühr für die öffentlichen Flächen.
  • Weiterhin entstehen Nebenkosten für die wirtschaftliche Verwaltung des Objektes.
  • Und schließlich fallen noch Aufschaltgebühren für den Aufzug an, denn auch im Notfall muss hier ein Service bereit stehen und es fallen Aufschaltgebühren für die Alarmanlage an.

Die Liste ist also lang und daher gibt es auch viel zu optimieren. Es ist jetzt sehr schwer zu sagen, was normale Nebenkosten sind, da sie von Objekt zu Objekt extrem schwanken können. Eine gute Studie wird von dem Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle jedes Jahr herausgegeben. In der so genannten Oscar-Studie sind ca. 500 Bürogebäude hinsichtlich der Nebenkosten ausgewertet und jährlich werden die Daten analysiert. Diese Studie sollten Sie sich bei Interesse besorgen, da sie reale Werte sehr detailliert enthält. Vergleicht man die Nebenkostenvergleich aus der Oskar-Studie und den gemessenen (!) Daten des BOB.Aachen ergibt sich folgendes überzeugendes Bild:

NebenkostenOscar-Studie (unklimatisiert)Oscar-Studie (klimatisiert)BOB mit natürlicher Kühlung
Energie0,80 €/m²1,00 €/m²0,30 €/m²
Öffentliche Abgaben, Versicherung, Wartung1,00 €/m²1,10 €/m²0,40 €/m²
Reinigung, Bewachung0,60 €/m²0,60 €/m²0,50 €/m²
Hausmeister, Verwaltung, Sonstiges0,70 €/m²0,80 €/m²0,40 €/m²
Summe3,10 €/m²3,50 €/m²1,60 €/m²