Was kostet ein Bürogebäude?
Die Kosten eines Bürogebäudes gehen weit über die reinen Investitionskosten hinaus. Aspekte wie Flächen-Ineffizienz, Unproduktivität durch schlechtes Raumklima, hohe Energie- und Nebenkosten oder schlechte Wiederverkaufswerte (fehlende ökonomische Nachhaltigkeit) haben über die Dauer eine wesentlich höhere Bedeutung als die reinen Investitionskosten und Baukosten, die Sie zu Projektbeginn für ein schlüsselfertiges Bürogebäude als Preis zahlen.
Nehmen Sie sich ein wenig Zeit und dann erfahren Sie auf diesen Seiten alle Kostenaspekte, die wichtig sind, wenn Sie ein Bürogebäude oder Verwaltungsgebäude neu bauen möchten. Anschließend wissen Sie, was ein wirklich Preis-wertes Bürogebäude, wie zum Beispiel BOB, ist.
Zunächst zeigen wir Ihnen aber eine Übersicht über die Kosten, die beim Bau eines Bürogebäudes entstehen. Die Investitionskosten eines Bürogebäudes setzen sich aus nachfolgenden Kostengruppen (KG) zusammen. Die Verteilung der Kosten auf die Kostengruppen ist in der DIN 276 geregelt:
Kostengruppe (KG) | enthaltene Leistungen | Nettokosten mittlere Qualität | Nettokosten hohe Qualität |
|---|---|---|---|
| KG 100 Grundstück | Kaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbssteuer | je nach Standort | je nach Standort |
| KG 200 Grundstücksaufbereitung | Erdarbeiten, Altlastenentsorgung, Erschließung mit Energie, Abwasser und Trinkwasser, Abriss etc. | je nach Standort | je nach Standort |
| KG 300 Objektbau | Rohbau, Fassade, Innenausbau | 900 €/m² BGF | 1.100 €/m² BGF |
| KG 400 Technische Gebäudeausrüstung | Heizungs-, Kühlungs-, Lüftungs-, Sanitär-, Kommunikations- und Elektrotechnik | 350 €/m² BGF | 450 €/m² BGF |
| KG 500 Außenanlage | Parkplätze, Außenanlage, Müllcontainer, Außenbeleuchtung | 100 €/m² BGF | 200 €/m² BGF |
| KG 600 Möbel | Büromöbel und Kunstwerke | individuell | individuell |
| KG 700 Dienstleistung | Architekt, Fachplaner, Gebäudesimulation, Sondergutachter, Monitoring, öffentliche Gebühren | 250 €/m² BGF | 400 €/m² BGF |
| Summe | 1.650 €/m² BGF | 2.150 €/m² BGF |
Die Kostenfalle schnappt zu
Wenn Sie Baukosten für Bürogebäude bei Anbietern erfragen, wird man Ihnen in den meisten Fällen deutlich geringere Kosten pro €/m² BGF nennen. Da niemand in der Bauwirtschaft zaubern kann, werden hier mit Sicherheit Kosten an entscheidenden Stellen eingespart, die Ihnen in der späteren Nuztzung des Gebäudes teuer zu stehen kommen. Denn eine geringe Qualität (daher fehlt diese Spalte in der Tabelle) wirkt sich im Betrieb derart negativ aus, dass kein qualifizierter Berater einem Bauherrn dazu raten kann.
Beginnen wir daher in der nächsten Tabelle mit einem Beispiel: Bei 2.000 m² Bürofläche entstehen in 20 Jahren bei einem durchschnittlichen Bürogebäude folgende Kosten (alle genannten Kosten sind Netto-Kosten, verstehen sich also zzgl. Mehrwertsteuer):
Was machen geringere Nebenkosten eigentlich aus?
Wie Sie in der Tabelle oben sehen, verschlingen die Nebenkosten bei einem Bürogebäude mit 2.000 m² Fläche in 20 Jahren 1.800.000 €, das sind 90.000 € pro Jahr. Das ist eine Menge Geld, besonders wenn man weiß, dass man durch effiziente und sparsame Systeme gar nicht so viel ausgeben müsste.
Die Zahl links zeigt Ihnen gleich am Beispiel des Balanced Office Building BOB, wie viel Nebenkosten Sie in einem Jahr für diese 2.000 m² einsparen könnten. Was meinen Sie? 5.000 €, 10.000 €? Seien Sie gespannt!
Nebenkosten-Einsparung mit BOB
Aber es geht weit über die Einsparung im ersten Jahr hinaus. Denn die Nebenkosten steigen aufgrund von Energiepreisentwicklung und Inflation jedes Jahr um einen kleinen Betrag. Über einen langen Zeitraum bzw. die Nutzungsdauer eines Bürogebäudes wird so die anfängliche Einsparung eines effizienten Bürogebäudes wie BOB immer größer. Im Vergleich zu 500 Bürogebäuden, die in der Oscar Studie von Jones Lang LaSalle ausgewertet werden, sparen BOB-Bürogebäude ungefähr 1,5 €/m² Nebenkosten ein. In der Grafik sehen Sie, wie der Einspareffekt eines BOB mit der Zeit immer größer wird. Dargestellt sind die Nebenkosten für eine Fläche von 2.000 m² bei Steigerungsraten von 5 %/a für Energie und von 2 %/a für die sonstigen Nebenkosten. Spart ein BOB im ersten Jahr knapp 42.000 €, so sind es im 20. Nutzungsjahr schon fast 73.000 €!
Kosten im Bürogebäude und Gesundheit
Was soll das denn, warum haben wir die Personalkosten in die Liste aufgenommen? Ganz einfach, weil Unproduktivität durch falsches Raumklima bisher in die Bilanz von Bürogebäuden nicht eingeht. Und das ist ein grober Fehler. Angenommen ein Bürogebäude würde eine Unproduktivität von 10 % erzeugen, dann entspricht dies in 20 Jahren bei der genannten Flächengröße von 2.000 m² 12 Mio. € oder drei neuen Bürogebäuden. Wir erläutern Ihnen später, warum diese 10 % gar nicht abwegig sind. Aber auch nur 3 % Unproduktivität entsprechen eben den Kosten eines neuen Bürogebäudes. Es ist also deutlich, dass es sich hier um eine Kostenposition handelt, die von großer Bedeutung ist.
Auch die Nebenkosten sind relevant. Im Beispiel oben werden immerhin 2,6 Mio. € nur für Nebenkosten aufgewendet. Und es fehlt noch die wichtige Position der Instandhaltung. Wenn das Gebäude zu diesem Zeitpunkt zu einem Drittel abgenutzt sein sollte (60 Jahre Lebensdauer wären schon eine ordentliche Zeit), dann kommt ohne zinstechnische Effekte einfach betrachtet noch einmal ein Drittel der Investitionskosten, also ca. 1,5 Mio. € für die Abnutzung hinzu. Das sind in Summe 4,1 Mio. € und schon wird deutlich, dass die gesamten Nebenkosten in 20 Jahren den Investitionskosten entsprechen.
Ein weiterer großer Einflussfaktor ist die Flächeneffizienz, die Auskunft darüber gibt, wie die notwendige Fläche für einen Mitarbeiter im Gebäude verteilt ist. Wir hatten schon Anfragen von Mietern oder Investoren, die im Bestand 2.000 m² Bürofläche angemietet hätten, für denselben Mitarbeiterflächenbedarf aber nachher mit 1.700 m² bei einem BOB mit vergleichbaren Komfort auskamen. Das ist eine Flächen- und Kosteneinsparung (Investitionskosten oder Kaltmiete) von 15 %. Auch dazu machen wir eine Beispielrechnung:
| Kostenposition | Bestandsobjekt | Neubau z.B. BOB |
|---|---|---|
| notwendige Fläche | 2.000 m² | 1.700 m² |
| Kaltmiete | 10 €/m² Monat | 13 €/m² Monat |
| Energie- und Nebenkosten | 3,5 €/m² Monat | 1,8 €/m² Monat |
| Kaltmiete absolut | 200.000 €/a | 221.000 €/a |
| Energie- und Nebenkosten absolut | 84.000 €/a | 36.720 €/a |
| Summe | 284.000 €/a | 257.720 €/a |
Das entspricht also 26.280 € Mehrkosten jedes Jahr, obwohl die Kaltmiete vermeintlich deutlich günstiger ist. In die Kostenbilanz eines Bürogebäudes gehen also mehr Aspekte ein als nur die Investitionskosten. Ein Bürogebäude, das 3,6 Mio. € kostet, kann daher deutlich teurer sein als eines, das 4 Mio. € kostet.
Investitionskosten eines Bürogebäudes
Noch mehr Informationen zu Investitionskosten finden Sie auf dieser Seite.
Weitere Services zum Thema Kosten bei Bürogebäuden sind unser Nebenkostenvergleich und unsere Checkliste für einen umfassenden Kostenvergleich. Und wenn Sie direkt mehr über BOB erfahren wollen, dann finden Sie bei der technischen Ausstattung, bei der Innenarchitektur, bei den neuen Arbeitswelten und vielen weiteren Inhalten ganz viele Kostenargumente, die durch eine einfache Investitionskostenrechnung schlicht nicht erfasst werden.
Alternativ können Sie auch einfach einen BOB mieten oder kaufen. Denn wenn Sie die Vielfalt der Optimierungspotentiale entdecken, die ein modernes Bürogebäude besitzen sollte, dann wird Ihnen schnell klar, warum wir BOB als System entwickelt haben. Auch PKWs werden seit 100 Jahren als System und damit in Serie gebaut, denn anders wären sie in ihrer hohen Qualität gar nicht bezahlbar.
Kosten für Bürogebäude - kurz im Film erklärt
Im kompakten Film im BOB YouTube-Kanal erläutert Ihnen der Bürogebäude-Experte Dr. Bernhard Frohn, welche Kosten entscheidend sind für den wirtschaftlichen Erfolg eine Bürogebäudes. Investitionskosten sind nur ein Bestandteil der Gesamtinvestition, die man über den gesamten Lebenzyklus eines Gebäudes betrachten sollte.
