Investitionskosten

Die Investitionskosten eines Bürogebäudes setzen sich aus nachfolgenden Kostengruppen (KG) zusammen. Wenn Sie ein schlüsselfertiges Bürogebäude bauen, sollten Sie sich den Preis in den Gruppen genau anschauen. Die Verteilung der Kosten auf die Kostengruppen ist in der DIN 276 geregelt:

Kostengruppe (KG)enthaltene Kosten
KG 100 GrundstückKaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbssteuer
KG 200 GrundstücksaufbereitungErdarbeiten, Altlastenentsorgung, Erschließung mit Energie, Abwasser und Trinkwasser, Abriss etc.
KG 300 ObjektbauRohbau, Fassade, Innenausbau
KG 400 Technische GebäudeausrüstungHeizungs-, Kühlungs-, Lüftungs-, Sanitär-, Kommunikations- und Elektrotechnik
KG 500 AußenanlageParkplätze, Außenanlage, Müllcontainer, Außenbeleuchtung
KG 600 MöbelMöbel und Kunstwerke
KG 700 DienstleistungArchitekt, Fachplaner, Gebäudesimulation, Sondergutachter, Monitoring, öffentliche Gebühren

 

Kosten und Qualität

Bevor wir jetzt Kosten nennen, machen Sie sich folgenden wichtigen Punkt klar: Kosten sind nur dann sinnvoll dargestellt, wenn auch die Qualität beschrieben ist, die geliefert werden soll. In Bürogebäuden erfolgt dies durch eine Baubeschreibung. Jedes Kind weiß, dass ein Ford Fiesta weniger als ein Porsche kostet. Beides sind sehr gute Autos, aber eben mit sehr unterschiedlicher Ausstattung. Bei Bürogebäuden ist das für unerfahrene Käufer schwer zu beurteilen, denn wie kann er Porsche von Fiesta unterscheiden? Helfen ihm Vokablen wie Geothermie, 3-fach Verglasung oder attraktive Architektur? Nein, natürlich nicht. Viele Anbieter von Bürogebäuden haben hier eine wahre Kunst entwickelt, Bürogebäude mit Worten gut aussehen zu lassen. Bei näherer Betrachtung stellen sich diese dann aber als billig gebaut heraus. Das kommt den Investor nach 15 oder 20 Jahren nach Ende der Gewährleistung teuer zu stehen.

Eine gute Bürogebäudequalität kann zu nachfolgend genannten Kosten gebaut werden. Die Kosten sind auf den Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) bezogen. Die BGF ist diejenige Fläche, die sich über alle Geschosse ergibt, wenn außerhalb der Außenwand gemessen wird. Diese Fläche ist recht einfach und objektiv bestimmbar. Wenn Sie von der BGF auf die vermietbare Fläche schließen wollen, so müssen Sie die BGF mit ca. 0,85 bis 0,75 (je nach Flächeneffizienz) multiplizieren. Für die KG 500 gehen wir davon aus, dass die Grundstücksfläche in etwa der Brutto-Grundfläche entspricht. In der nachfolgenden Kostentabelle sehen Sie Kosten für mittlere Bürogebäudegrößen:

KostengruppeNettokosten mittlere QualitätNettokosten hohe Qualität
KG 100je nach Standortje nach Standort
KG 200je nach Standortje nach Standort
KG 300900 €/m² BGF1.100 €/m² BGF
KG 400350 €/m² BGF450 €/m² BGF
KG 500100 €/m² BGF200 €/m² BGF
KG 700250 €/m² BGF400 €/m² BGF
Summe1.600 €/m² BGF2.150 €/m² BGF

Hinweis: Es handelt sich hier nicht um die Kosten eines BOB, sondern um einen Service für Ihre erste Kalkulation. Wenn Sie mehr über die Kosten eines BOB wissen wollen, dann senden Sie uns gerne weitere Informationen zu. Sie finden unten unter der Überschrift Kostenkonfigurator eine Checkliste.

Wie sichert man Kosten ab?

Um die Kosten abzusichern, muss zunächst in sehr gute Planung investiert werden. Eine Planung, die wie im Maschinenbau im Detail angibt, was gebaut werden soll, schafft ein Größtmaß an Sicherheit. Viele Bauherren begehen hier den größten Fehler und glauben, bei der Planung sparen zu können. Diese Einsparung ist aber nur von kurzer Dauer und wird meist durch Nachträge sehr teuer. Eine Planung im Detail wird bei BOB über  BIM (Building Information Modeling), also einen vollständigen digitalen Zwilling des später zu bauenden Gebäudes, erreicht. Mit 3D-VR-Brille oder auch bei größeren Bauvorhaben in der Cave (ein Raum, dessen Wände nur aus Bildschirmen besteht) können wir uns die Planung ansehen, bevor gebaut wird. Das ist Zukunft und das ist Sicherheit!

Prinzipiell sei davor gewarnt, auf kleine Preisversprechen der Baubranche hereinzufallen. Wie auch bei einem PKW entspricht ein kleiner Preis einer schlechteren Qualität oder geringeren Ausstattung. Zaubern kann niemand. Und Bauunternehmen, die ihre Nachunternehmer schlecht bezahlen und preislich so lange ausquetschen, bis ein kleiner Preis erreicht ist, sind nicht in der Lage, eine hohe Qualität zu bauen.

Kostenvergleich bei Bürogebäuden

Um die Kosten unterschiedlicher Bürogebäudekonzepte miteinander zu vergleichen, müssen einige Regeln beachtet werden. Schnell wird ein Baupreis genannt, dabei sind aber wichtige Eckdaten nicht geklärt. Folgende Angaben müssen immer zusätzlich zu den Kosten eines Bürogebäudes genannt werden, da es keine eindeutige Definition gibt:

  • Erfragen Sie die Kosten aller Kostengruppen (KG).
  • Wie schon erwähnt, sollte die Bezugsfläche zunächst immer die Brutto-Grundfläche (BGF) sein. Diese ist objektiv zu ermitteln. Ist die Planung im Detail erfolgt, kann auch die vermietbare Fläche mit der Berechnung nach GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) als Bezugsfläche herangezogen werden. Dies sollte aber durch einen Fachmann erfolgen, da die GIF-Mietflächenberechnung nicht jeder beherrscht. Wichtig ist vor allem die genaue Zuordnung der Allgemeinflächen, der Technikräume, der allgemeinen Archivräume, der Dachterassen... Hier gibt es erhebliches Fehlerpotential für die Berechnung. Und eine Fläche, die um fünf Prozent zu groß ist, lässt die Kostenkennzahl zwar schnell gut aussehen, basiert aber auf Fehlannahmen, die der Nutzer später teuer bezahlt.
  • Kosten bei Bürogebäuden sind üblicherweise ohne Mehrwertsteuer, also netto, dargestellt, da die meisten Investoren oder Mieter Firmen sind und die Umsatzsteuer der Kosten mit der Umsatzsteuer der Einnahmen verrechnen können. Fragen Sie aber unbedingt nach! Auch bei Großbauvorhaben gab es hier schon Missverständnisse, die dann immerhin 19 % der Kosten ausmachen!
  • In der Kostengruppe 300 - 400, also den Baukosten, muss der Innenausbau nicht zwangsläufig enthalten sein, auch das muss erfragt werden. Weiterhin ist zu definieren, was zum Innenausbau dazu gehört. Wir definieren meist, dass alle Einbauten, die nicht einfach herausgetragen werden können, zum Innenausbau zählen. Die eingebaute Theke der Teeküche gehört dann zum Innenausbau und das Möbelstück, das als Raumteiler genutzt wird, gehört zu den Möbeln also der Kostengruppe 600.
  • Bei der Kostengruppe 700, also den Dienstleistungen, werden gerne zu Beginn die Sondergutachter "vergessen", schließlich will man zu Beginn einen kleinen Gesamtpreis nennen. Erst im Lauf des Bauvorhabens werden dann die notwendigen Kollegen aus dem Hut gezaubert. Der Brandschützer, der Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator, der Bauphysiker, der Bauakustiker, der Prüfstatiker usw. sind alle notwendig und sollten von vornherein von den Kosten her kalkuliert und transparent dargestellt sein.
  • Ein Energiemonitoring wird immer noch als "nice to have" betrachtet. Wir messen allerdings seit 15 Jahren Gebäude nach und wissen, dass theoretisch geplante Energiewerte NIE in der Praxis erreicht werden. Meistens erfolgt eine Überschreitung um 200 - 400 %. Das weiß niemand, da niemand nachmisst. Der Aufwand für das Monitoring ist also ein "must have" und er gehört zu den Betriebskosten und nicht zu den Investitionskosten.
  • Apropos Betriebskosten: Bei dem Preisvergleich zwischen zwei Bürogebäuden sind die Investitionskosten beinahe die unwichtige Zahl. In 15-20 Jahren erreichen die Betriebskosten dieselbe Größenordnung wie die Investitionskosten. Und da die Betriebskosten in den nächsten 20 Jahren weiter steigen werden, hängt die Werthaltigkeit des Bürogebäudes für den Wiederverkauf maßgeblich davon ab. Der Kostenvergleich sollte daher immer aus einem Vergleich der Lebenszykluskosten für zum Beispiel 20 Jahre bestehen. In diese Berechnung geht auch die Langlebigkeit der Materialien und der technischen Systeme ein. Was nützt ein geringer Anfangspreis, wenn später ständig nachgebessert werden muss.
  • Die Qualitäten der Einzelprodukte wird in einer Baubeschreibung beschrieben, so dass die Kosten in den Zusammenhang mit der Qualität gesetzt werden.