Folgekosten
Tintenstrahldrucker für 50 € sind genauso wirtschaftlich wie billige Büroflächen. Diese Produkte locken den Kunden geschickt an, um dann, wenn er in der Falle sitzt, mit hohen Nebenkosten zuzuschlagen. Bei Bürogebäuden machen die Nebenkosten tatsächlich 90 % der Gesamtkosten im Lebenszyklus aus. Nur 10 % entfallen auf die Investitionskosten, die der Mieter als Kaltmiete bezahlt. Experten wissen dies und niemand widerspricht, nur die Kunden gehen allzu oft in die Falle. Spannend ist dabei, dass der Anbieter von Produkten für seine Aussagen zu den Nebenkosten nicht haftet. Bei Bürogebäuden kann der Vermieter vollkommen ungestraft 2 €/m² Nebenkosten anpreisen und nachher 4 €/m² abrechnen. Gründe wird er schon finden. Die hohen kommunalen Abgaben oder das Nutzerverhalten werden herhalten müssen.
Versteckte Nebenkosten werden zum Nachteil für den Kunden
In Wahrheit geht es um ein vollkommen verantwortungsloses Verhalten von Projektentwicklern und Bauherren von Bürogebäuden. Diese könnten ihr Gebäude so realisieren, dass die Nebenkosten gering sind. Aber so wie beim Tintenstrahldrucker, verkauft sich billig leider besser. Der Kunde merkt es ja zu spät. Sparpotentiale bei den Nebenkosten lassen sich bei den besonders großen Positionen vermuten. Die Folgekosten verteilen sich im folgenden Verhältnis auf die einzelnen Bereiche:
- 10 % kaufmännisches Gebäudemanagement
- 40 % infrastrukturelles Gebäudemanagement
- 50 % technisches Gebäudemanagement
Die Technik scheint also ein Problem von Bürogebäuden zu sein und wir möchten voraussagen, dass das Problem noch größer werden wird. Das hängt schon damit zusammen, dass der Anteil an Technik im Bürogebäude weiter wächst. Smart Office wird leider falsch verstanden. Unter Smart Office versteht BOB, dass Technik minimiert und mit viel Intelligenz geregelt werden sollte. Stattdessen wird aber immer noch zu viel und zu große Technik verbaut. Daher entfallen allein 17 % der Nebenkosten auf die technische Instandsetzung, was als Einzelposition viel zu hoch ist. Auch die 5 % Kostenanteil für die technische Betriebsführung sind zu hoch und werden sich durch Automatisierung minimieren lassen.
BOB berücksichtigt komplexe Zusammenhänge und reduziert Kosten
Den Vogel der Folgekosten schießt allerdings die Gebäudereinigung ab. 25 % der Gesamtkosten entfallen auf diesen Bereich. Haben Sie schon einmal erlebt, dass ein Gebäudereiniger bei der Planung eines Bürogebäudes dabei war? Natürlich nicht und daher sollte sich niemand über das Ergebnis wundern. Es sind übrigens oft die unbekannten Zusammenhänge, die solche Themen optimieren können. Eine Niedertemperaturheizung wie eine Fußbodenheizung oder eine Betonkerntemperierung erzeugen keine Luftwalzen im Raum, sodass Staub nicht durch die Luft gewirbelt wird, wie dies zum Beispiel beim Heizkörper der Fall ist. Neben der Tatsache, dass dies für die Atemluft sehr angenehm ist, wird eben auch die Reinigung vereinfacht. Wir haben bei unserem Bürogebäude die Innenjalousien in 10 Jahren tatsächlich nur einmal reinigen müssen, da die Staubbelastung sehr gering ist. Und schließlich sorgt eine geringe Staubbelastung auch dafür, dass die Wände weniger verschmutzen und seltener gestrichen werden müssen.
Kosteneffiziente Gebäudereinigung benötigt neben einfach zu reinigenden Flächen allerdings auch eine gute Logistik. Putzmittel sollten so gelagert sein, dass sich unnötige Wege ersparen lassen. Wie schon oben erwähnt, wüssten Putzkräfte, wie dies erfolgen sollte, wenn man sie denn fragen würde.
Die Gebäudeinstandhaltung ist mit 5 % tatsächlich eine der kleineren Summen im Konzert der Nebenkosten, wenn man diese Zahl mit der Investitionssumme für dieses Gewerk vergleicht. Hier gibt es nur wenige bewegliche Teile, so dass auch wenig kaputt gehen kann. Allerdings sollte im Lebenszyklus die Funktion von Fenstern oder Wärmedämmung überprüft werden, was noch zu selten passiert, so dass Mängel hier gar nicht auffallen. Werden Fenster undicht oder sackt feuchte Wärmedämmung in sich zusammen, merkt dies der Nutzer meist nicht, da die Technik diesen Mangel durch mehr Heizenergie einfach ausgleicht. Da aber Energiesparen ganz hoch auf der Agenda des Klimaschutzes stehen sollte, ist auch hier eine Überprüfung oder Sanierung sinnvoll. Ein laufendes Energiemonitoring mit hoher Intelligenz, wie zum Beispiel der Klimabereinigung der Energiedaten, wird solche Schwachpunkte automatisch aufdecken.
Die wahre Mietersparnis liegt in kleinen Nebenkosten
Es lässt sich also bei Bürogebäuden sehr viel sparen. 1-2 €/m² und je Monat sind kein Problem. Verglichen mit den Kosten der Kaltmiete geht es hier schnell um 10 % der Kaltmiete. Mieter sollten ihr Verhandlungsgeschick daher den Nebenkosten widmen. 3 Monate mietfrei sehen zwar wie ein tolles Verhandlungsergebnis aus, stellen aber letztendlich nur 2,5 % Kostenreduktion bei einem 10 Jahresvertrag dar. Und noch etwas spricht für kleine Nebenkosten. Nebenkosten steigen durch Inflation oder steigende Energiekosten stetig an. Die Differenz von einem effizienten zu einem nicht effizienten Bürogebäude vergrößert sich daher im Lebenszyklus exponentiell.
