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Wirtschaftlichkeit

Altersvorsorge mit BOB

16. Dezember 2020 von Dr. Bernhard Frohn
aktualisiert am 
16. Dezember 2020

Unternehmerinnen und Unternehmer haben meist keine gesetzliche Altersvorsorge und müssen daher privat vorsorgen. Eine elegante Möglichkeit, dies zu tun, ist das Investment in eine Bürofläche und die Vermietung an das eigene Unternehmen. Zu ortsüblicher Kaltmiete, also ohne das eigene Unternehmen zu außergewöhnlich zu belasten, lässt sich so eine stattliche Rendite erwirtschaften. Das Gute dabei ist, dass man den Mieter kennt. Das mindert die Risiken, die sich zum Beispiel bei einer vermieteten Eigentumswohnung sicher einstellen. Aus steuerlichen Gründen (Stichwort Betriebsaufspaltung) sollten Mieter und Vermieter nicht dieselbe Rechtsperson sein, aber hier weiß Ihre Steuerberatung deutlich mehr. Holen Sie unbedingt einen Rat ein.

Entschuldigen Sie schon mal vorab, dass wir in diesem Blogbeitrag recht stark auf BOB eingehen werden. BOB ist das perfekte Beispiel, da wir unsere Gebäude exakt so entwickelt haben, dass sie für Teileigentum optimal geeignet sind. Daher müssen wir den Zusammenhang aus Teileigentum und BOB herstellen.

Rendite von Büroimmobilien

Eine pauschale Aussage zur Rendite verbietet sich natürlich. Grundstückskosten und auch die ortsübliche Kaltmiete variieren deutlich. Denkt man jetzt allerdings, dass die Regionen mit der höchsten Kaltmiete die größten Renditen erwirtschaften, so ist das falsch. In den so genannten A-Städten (Berlin, Düsseldorf, München …) sind die Grundstückspreise so dermaßen gestiegen, dass die Rendite geringer als in kleineren Städten ist. Teileigentum kann also auch in B- bis D-Städten lukrativ sein.

Die Investitionskosten sind bei BOB beinahe unveränderlich. Wir sprechen bei BOB von einem Produkt, das seine Kosten kennt. Lediglich regionale Kostenunterschiede und Konjunktur bedingte Baukostensteigerungen oder -senkungen verändern die Kosten geringfügig.

Mit geringen Nebenkosten Geld verdienen

BOB macht bei der Qualität und der Konsequenz im Sinne der Nachhaltigkeit keine Kompromisse. Diese Konsequenz macht sich zwar in höheren Investitionskosten aber auch in geringeren Nebenkosten bemerkbar. BOB spart im Unterschied zu konventionellen Bürogebäuden pro Monat 1 – 1,50 € pro m² Mietfläche. Als Vermieter können Sie hier entscheiden, ob Sie sich in der Rolle als Mieter oder Vermieter diesen Vorteil gönnen, oder ob sie beide gleichermaßen profitieren lassen. Bei beispielsweise 13 €/m² Kaltmiete wären 1,5 €/m² immerhin ein Mehrertrag von 11,5 % für die Kaltmiete. 11,5 % höhere Rendite! Sie merken, dass die Nebenkosten eine entscheidende Rolle spielen. Meist werden diese nicht betrachtet, da sie bei herkömmlichen Büros sowieso unbekannt sind. Das ist bei BOB anders. Bei BOB gibt es eine Nebenkostengarantie und damit ist die höhere Rendite durch gesparte Nebenkosten ebenso garantiert.

Produktivität ist Teil der Rendite

Zum Thema Rendite sollten Sie auch betrachten, dass ein Bürogebäude die Produktivität der Mitarbeitenden fördern soll. Die Aufwendungen für Personal sind schließlich für den Mieter die größten Kosten einer Büroimmobilie. Daher sollten Sie bei einem Investment in eine Bürofläche unbedingt darauf achten, dass diese im Sinne der Produktivität zukunftstauglich ist. Das ist für Ihre Rolle als Mieter wichtig, aber auch im Verkaufsfall oder bei der Untervermietung werden Ihnen ein potenzieller Käufer oder Mieter Fragen dieser Art stellen. Der Markt wird immer transparenter und alle Akteure am Immobilienmarkt haben immer bessere Kenntnisse zum Thema Büro. Die Produktivität fördernde Aspekte bei der Büroarbeit sind:

  • Gutes Raumklima zu allen Jahreszeiten
  • Perfekte Raumakustik
  • Ausreichendes Tageslichtangebot
  • Ständiger Luftwechsel durch eine Lüftungsanlage
  • Ästhetische und anregende Innenarchitektur
  • Abwechslungsreiche Arbeitsplätze und ergänzende Arbeitsorte (Fokusbüro, Lounge, Terrasse…)
  • Rückzugsmöglichkeiten

Risiken und Nebenwirkungen als Bauherr und Betreiber

Haben Sie schon einmal einen PKW, einen Kaffeeautomaten oder ein Smartphone nach Ihren Anweisungen für sich bauen lassen? Ich schätze, dass 99,99 % jetzt abwinken werden. Die zu bewältigenden Themen sind bei der Technik viel zu komplex, als dass man das Risiko einer Eigenentwicklung eingehen würde. Auch oder gerade bei einem Bürogebäude mit Investitionskosten im sechs- bis achtstelligen Euro-Bereich sollten sich nur wenige diese Aufgabe zutrauen.

Bei BOB ist es ausgeschlossen, dass Sie selbst als Bauherr agieren. BOB ist ein High-End Produkt mit eingebauter Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Nebenkostengarantie und kann daher nur von uns gebaut, sicher mit seinen Produkteigenschaften ausgestattet und dann an Sie verkauft werden. Beim Teileigentum gibt es dazu keine Alternative. Aber Ihr großer Vorteil ist bei diesem Vorgehen, dass Sie von allen Risiken, die das Bauen nun mal bereithält, wie Kostensteigerung, Qualitätsmängel, Insolvenzen oder Inbetriebnahme-Chaos, durch dieses Modell befreit sind. Mit dem Teileigentum liefert BOB Ihnen einfach ein fertiges Stück perfekte Arbeitswelt der Zukunft.

Auch der Betrieb eines energieeffizienten und nachhaltigen Bürogebäudes ist durch einen Bauherrn nicht leicht zu steuern. Daher übernimmt BOB dies auch für Teileigentümer. Sie kennen das von Ihrem PKW: ein vom Hersteller autorisiertes Autohaus übernimmt den Service und stellt den Betrieb langfristig sicher. Der Kunde erhält somit die Garantien des Herstellers und muss sich um nichts kümmern. Dieses Prinzip übertragen wir auf eine Büroimmobilie.

Gebäudebetrieb inklusive

Die BOB-Gruppe betreibt alle BOBs und sorgt so dafür, dass die Gebäude tun was sie sollen, dass das Raumklima stimmt, dass die Technik funktioniert, dass die Energieeffizienz erreicht wird, dass alle digitalen System arbeiten usw. Millionen von Daten schickt jeder BOB in die Cloud, werden dort per Künstlicher Intelligenz verarbeitet und führen Sekunden später im Servicecentrum von BOB zu einer Warnung, wenn etwas nicht funktioniert. Wer jetzt befürchtet, dass dies viel Geld kostet, der täuscht sich. Unsere Kosten sind in der Nebenkostengarantie enthalten und diese sind, wie oben betont, 1 – 1,5 €/m² günstiger als bei Bürogebäuden dieser Qualitätsklasse marktüblich. Wir beziehen uns hier auf die Oscar Studie von Jones Lang LaSalle, in der die Nebenkosten von 500 Bürogebäuden miteinander verglichen werden. Effizienz ist ein unschlagbarer Faktor, der neue Wege ermöglicht.

Geld mit Nachhaltigkeit verdienen

Bei nachhaltigen Bürogebäuden, die sich um Ressourcenschonung, Energieeffizienz, Umnutzbarkeit, Inklusion aller Nutzer, Mobilität etc. kümmern, kommt zu dem wirtschaftlichen Nutzen noch ein ideeller hinzu. Wir möchten hier behaupten, dass das Investment eines Unternehmens oder eben auch eines Bürogebäudeproduktes in das Gemeinwohl in den nächsten Jahren immer wichtiger werden wird. Daher ist auch das gute Gefühl ein Teil der Wertsicherung, die eine Büroimmobilie dieser Art erfährt. Das ist übrigens keine von wirtschaftlichem Nutzen abgehobene Vision. Bei allen unserer BOBs, auch größeren, die wir an institutionelle Investoren verkaufen, wird Nachhaltigkeit monetär belohnt. Mehrkosten, die das nachhaltige Bauen zweifelsfrei mit sich bringt, steht ein deutlich größerer monetärer Nutzen gegenüber.

Plan B

Niemand kann die Zukunft voraussagen. Wie schlecht wir dabei sind, zeigt die Coronakrise. Wer hat diese vorausgesehen und wer hat die Folgen absehen können? Daher gehört der Plan B zum Investment dazu.

Als ersten Plan B können Sie natürlich eine Bürofläche zum Beispiel in einem BOB mieten und erst später kaufen. Dann wären wir Ihr Vermieter zur ortsüblichen Kaltmiete. Sollten Sie aber eine Altersvorsorge aufbauen wollen, dann kaufen Sie uns eine Teilfläche ab.

Eine Büroimmobilie muss sich im Lebenszyklus neu erfinden können, ohne dass eine teure Kernsanierung vorgenommen wird. Daher müssen Büroflächen auch nachträglich teilbar, für andere Branchen umnutzbar, untervermietbar oder auch verkaufbar sein. All dies muss im Rahmen des bestehenden Grundriss-, Erschließungs-, Technik- und Digitalisierungskonzeptes möglich gemacht werden. Will man dies richtig gut umsetzen, ist dies eine sehr komplexe Aufgabe. Der zweite Plan B, sich wieder von der Fläche zu trennen oder sie unterzuvermieten, sollte also vorbereitet und jederzeit möglich sein.

Zusammenfassung

Generell ist die Büro-Immobilie eine sehr gute Geldanlage. Die Risiken sollten aber jedem Investor oder Teileigentümer bewusst sein. Nutzen Sie einen kritischen Berater aus Ihrem Unternehmensumfeld und sammeln Sie mit ihm Gegenargumente. Ein Bürogebäudeprodukt mit eingebautem Gebäudebetrieb (Stichwort Nebenkostengarantie) bietet dabei deutlich mehr Sicherheit als der Bau eines Unikates, bei dem der Betrieb irgendwie selbst organisiert wird. Auch das Investment in Nachhaltigkeit ist bei Büroimmobilien im Sinne der Risiken „Pflicht“, da die Langlebigkeit und damit die Werthaltigkeit der Kern der Altersvorsorge ist. Billige Produkt verbieten sich hier, da die Risiken im Angesicht der Investitionssummen trotz Preisvorteil erheblich steigen.

Von einem Investment in ein Unikat raten wir deutlich ab. Bei einem Unikat kann man nur hoffen, dass alle Planungs- und Baubeteiligten an alles gedacht haben. Hoffnung ist aber kein guter Ratgeber, wenn es um die Altersvorsorge geht.

BOB Gründer Dr. Bernhard Frohn, Vorstand

Über den Autor Dr. Bernhard Frohn

Schon früh beschäftigte sich Dr. Bernhard Frohn mit dem Unternehmersein. Nach dem Studium des Maschinenbaus an der RWTH Aachen promovierte er im Bereich Photovoltaik und machte sich sofort selbständig. Als Energieeffizienzberater für Bestandsimmobilien und Neubauten verdiente er das erste Geld. Durch den Bau des eigenen Bürogebäudes, dem Balanced Office Building in Aachen, lernte er die Faszination für Architektur aber auch die Komplexität bei dem Bau eines Bürogebäudes kennen. Denn hier spielen nicht nur Themen wie Technik, Gebäudeorganisation oder gar Bauabläufe eine Rolle. Es sind vor allem die Themen des Unternehmertums und der Gestaltung neuer Arbeitswelten, die für Bernhard Frohn aus einem scheinbar simplen Büro eine echte Herausforderung in einer digitalisierten Welt machen. Daher schreibt er auf diesem Blog über ein breites Spektrum an Themen und hat viel Freude daran, neue zu entdecken.